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厦门市城镇房屋管理条例(2004年修正)

时间:2024-07-07 19:19:06 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8313
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厦门市城镇房屋管理条例(2004年修正)

福建省厦门市人大常委会


厦门市城镇房屋管理条例(2004年修正本)


(1996年8月9日厦门市第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过,根据2002年3月29日厦门市第十一届人民代表大会常务委员会第四十二次会议通过的《关于修改〈厦门象屿保税区条例〉等十三件法规的决定》、2004年6月4日厦门市第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过的《关于修改〈厦门象屿保税区条例〉等十二件法规的决定》修正)



第一章 总则

第一条 为加强厦门市城镇房屋的管理,维护房地产市场秩序,保障房屋权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,遵循法律和行政法规的基本原则,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于厦门市城镇规划区国有土地上的房屋。

本条例所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

第三条 房屋权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

房屋权利人必须在法律、法规所规定的范围内行使权利,不得利用房屋危害公共利益或者损害他人合法权益。

第四条 房屋可以依法买卖、继承、析产、分割、赠与、交换、租赁、抵押或用于其他经济活动。

利用房屋从事民事、经济活动应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。

第五条 厦门市土地房产管理部门主管本市城镇房屋管理工作。

第二章 登记

第六条 本市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度,依法核准登记的房地产权利受法律保护。

土地房产管理部门对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属,核发房地产权证书。

房地产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房屋所有权的凭证。

第七条 房地产权证应当载明下列主要事项:

(一)权属人和权属来源情况;

(二)房屋所有权性质及房屋情况;

(三)土地权属性质及土地情况;

(四)他项权摘要;

(五)房屋共有、土地共有情况;

(六)纳税情况;

(七)其他必须载明的事项。

房地产权证文本由厦门市土地房产管理部门统一印制。

第八条 房地产权属的取得、转移、变更、终止,应到土地房产管理部门办理登记手续,领取、换取或注销房地产权证书。

任何单位或个人不得涂改、伪造房地产权证书;房地产权证书遗失,应及时向土地房产管理部门报告并登报声明作废,申请办理补证手续。

第九条 房地产权属登记包括:

(一)新建房屋的权属登记;

(二)买卖、继承、析产、分割、赠与、交换的权属登记;

(三)翻建、扩建、改建的权属登记;

(四)抵押权等他项权的登记;

(五)需要注销登记的;

(六)其他法律、法规规定必须登记的。

第(一)项的申请期限从竣工验收之日起六十日内;第(二)、(三)项的申请期限从转移、变更事实发生之日起六十日内;第(四)项的申请期限从合同签定之日起十五日内。除第(四)项外,房屋权利人居住在香港、澳门、台湾或国外的,申请期限为六个月。

第十条 申请房地产权属登记,房地产权利人不能前往登记的可委托代理人办理。由代理人办理申请登记的应出具房地产权利人的委托书。境外申请人的委托书应当按照国家的规定办理。

共有房屋,由共有人共同申请登记,也可委托代理人办理,但须有共有人出具的委托书。

第十一条 申请房地产权属登记,房地产权利人应向土地房产管理部门提交房地产权登记申请书,申请人身份证明,房地产权属契证、变更或灭失的证明文书。其中:

(一)新建房屋的须提交土地使用证件或土地使用权来源的合法文件、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,单位尚须提交项目批文、房屋竣工平面图、竣工验收报告;

(二)购买房屋的须提交原房地产权证书、房屋买卖合同或商品房购买合同和交款凭证;

(三)购买被没收房屋的,须提交有权机关的处理文书和交款凭证;

(四)继承房屋的须提交原房地产权证书、继承公证书或人民法院已生效的法律文书;

(五)析产、分割房屋的须提交原房地产权证书和析产、分割协议书或人民法院已生效的法律文书;

(六)赠与房屋的须提交原房地产权证书,赠与、遗赠的公证文书;

(七)交换房屋的须提交交换双方的房地产权证书、交换房屋协议书等;

(八)翻建、改建和扩建房屋的须提交原房地产权证书和建设许可证件;

(九)倒塌、拆除、焚毁房屋的须提交原房地产权证书。

第十二条 有下列情形之一的房屋,土地房产管理部门应当在接到申请登记的三十日内作出不予登记或暂缓登记的决定,并书面通知申请人:

(一)房地产权属有争议的;

(二)房地产权属不清,提供的证件不齐全、不真实的;

(三)违法用地未经处理的;

(四)违法建筑未经处理的;

(五)依法暂缓或者禁止登记的。

暂缓登记事由消失后,经申请人提交有效的书面证明,土地房产管理部门应当予以核准登记。

第十三条 土地房产管理部门必须在受理登记申请之日起,不需要公告的三个月内核发房地产权证书;需要公告的,公告期间无人提出异议的,在受理登记申请之日起四个月内核发房地产权证书。在审核确权发证期间有人提出异议,并出示有效证件,土地房产管理部门决定暂缓登记的,应在决定暂缓登记之日起十五日内书面通知申请人。

第三章 代管

第十四条 房屋所有人可以委托土地房产管理部门或其他代理人代管,委托代管必须出具委托书,委托书应载明委托的权限和期限等事项。

第十五条 有下列情形之一的,委托代管终止:

(一)代管期满或者代管事务完成;

(二)委托人取消委托或者代管人辞去委托;

(三)代管人死亡;

(四)代管人丧失民事行为能力;

(五)其他法律法规规定应当终止的。

第十六条 有下列情形之一的房屋,应由土地房产管理部门代管:

(一)房屋所有人下落不明且无合法继承人或代管人的;

(二)对于逾期无人申请房地产权属登记,或者申请人不能提供取得房地产权属的合法证明的;

(三)人民法院指定由土地房产管理部门代管的;

(四)依照国家规定其他应由土地房产管理部门代管的。

第(一)、(二)项所称的房屋,由土地房产管理部门公告,自公告之日起一年内仍无房屋所有人申请登记或申请人无法提供取得房地产权属合法证明的,该房屋由土地房产管理部门代管,代管期最长为三年。代管期满仍无房屋所有人申请登记的,由土地房产管理部门向人民法院申请认定为无主房屋,经判决认定为无主房屋的,收归国有。

第十七条 本条例第十六条规定由土地房产管理部门代管的房屋,在代管期间,原房屋所有人或合法继承人出现,并对房屋提出退还请求的,由原房屋所有人或合法继承人向代管部门提交该房屋的有效证据、身份证明,申请办理退还手续。

第十八条 已由人民法院判决认定为无主房屋,原房屋所有人或合法继承人出现,并对房屋提出退还请求的,由房屋所有人或合法继承人持房屋有效证据和身份证明向人民法院申诉,土地房产管理部门应按人民法院作出的新的判决办理。

第十九条 依照本条例第十七条、十八条规定归还房屋时,房屋所有人应与土地房产管理部门结清实际发生的各种费用,并承接所产生的各种权利和义务。

第四章 转让

第二十条 房屋转让,是指房屋所有人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权转移给他人的行为。

第二十一条 有下列情形之一的房屋不得转让:

(一)无房地产权证书的(预购商品房不受此限);

(二)房地产权属有争议的;

(三)政府依法收回土地使用权的房屋的;

(四)共有房屋未取得共有人同意的;

(五)已进行资产抵押而未经抵押权人同意的;

(六)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(七)法律、法规规定或合同约定不得转让的。

第二十二条 出售共有房屋,须提交共有人同意的书面证明。在同等条件下,共有人有优先购买权。

第二十三条 出售已出租的房屋,房屋所有人需提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。

第二十四条 凡享受国家或企事业单位补贴所购买或建造的房屋,需要出卖时,在同等条件下,原补贴单位或土地房产管理部门有优先购买权。

第二十五条 转让划拨土地使用权的房屋,应依照国家法律和厦门市的有关规定补缴土地使用权出让金或土地收益。

第二十六条 房屋买卖,当事人应当签订书面买卖合同。房屋的买卖合同应载明下列事项:

(一)双方当事人姓名(名称)、国籍、住所;

(二)房屋结构、座落(位置)和界线(并附图);

(三)房屋的面积及计算面积的方法;

(四)房屋占地面积和土地使用权的取得方式;

(五)房屋的用途;

(六)房屋的设施及其他附属设备;

(七)房屋买卖的价款、币种;

(八)房屋交付日期;

(九)违约责任及解决争议的办法;

(十)双方当事人约定的其他事项。

房屋买卖合同应经公证机关依法公证。

第二十七条 房屋买卖当事人应向土地房产管理部门如实申报成交价,不得瞒报或作不实的申报。

第二十八条 房屋转让,按下列程序办理过户手续:

(一)房屋转让当事人应自合同生效之日起六十日内到土地房产管理部门申请办理过户手续,当事人居住香港、澳门、台湾或国外的,申请期为六个月;

(二)土地房产管理部门应自接到申请之日起三十日内作出受理或不受理申请的答复,受理申请的予以公告,公告期为三十日;不予受理的,应于决定不予受理之日起十五日内书面通知当事人;

(三)公告期满无异议的,当事人缴清有关税费,即可办理转移登记手续。

土地房产管理部门核准转移登记的日期,为房屋产权转移的日期。

第二十九条 商品房预售,应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证;

(三)房屋建设工程承包合同已生效,房屋交付使用日期已经确定;

(四)投入开发建设的资金已达该项目工程建设总投资的百分之二十五以上;

(五)已取得土地房产管理部门核发的《商品房预售许可证》。

第三十条 房地产预售款必须存入专门帐户,用于该项房地产建设,在不足以支付和清偿该项房地产的全部建设费用之时,不得挪作他用。

第三十一条 预售商品房的预售人应于签定合同之日起六十日内报土地房产管理部门备案。

第三十二条 商品房在竣工验收之前,预购人确需更名的,应在权利变更之日起六十日内到土地房产管理部门办理更名登记手续。

第三十三条 房屋所有人将各自所有的房屋互相转移给对方的行为应订立书面合同,照章缴纳有关税费。

第五章 租赁

第三十四条 住宅用房的租赁,应当执行国家和厦门市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

第三十五条 房屋租赁应签定书面合同。租赁合同应载明下列事项:

(一)当事人姓名(名称)、国籍、住所;

(二)房屋的座落、结构、面积、装饰、设施及附属物;

(三)房屋的用途;

(四)租赁期限;

(五)租金数额、币种及支付方式、时间;

(六)房屋交付日期;

(七)房屋维修责任;

(八)解除合同的条件;

(九)违约责任及解决争议的办法;

(十)双方当事人约定的其他事项。

第三十六条 有下列情形之一的房屋不得出租:

(一)无房地产权属证书或其他有效凭证的;

(二)房地产权属有争议的;

(三)经鉴定为不得使用的危险房屋的;

(四)共有房屋未取得共有人同意的;

(五)已作为资产抵押,未经抵押权人同意的;

(六)违反合同约定的;

(七)司法机关和行政机关依法禁止出租的。

第三十七条 以营利为目的,房屋所有人出租划拨土地使用权的土地上的房屋应照章缴纳租金中所含土地收益。

第三十八条 承租人在租赁期限内,征得出租人书面同意,并协商收益分配,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。房屋转租的期限不得超过原租赁合同规定的期限。

承租人有将所承租的全部或部分房屋的使用权与他人合作、合资、联营等行为的,视同转租。

第三十九条 租赁合同签订后,出租人应自签订合同之日起十五日内到土地房产管理部门登记备案,领取《房屋租赁证》。

登记备案须提供下列证件:

(一)房地产权属证书或其他有效凭证;

(二)租赁双方的身份证明;

(三)租赁合同。

第四十条 《房屋租赁证》可作为申请开业、居民迁移落户、城市建设拆迁安置等的有效证件。

第四十一条 承租人应当保护并合理使用所承租的房屋及附属设施,不得擅自变更房屋结构,不得非法堆放危险品和有损房屋的物件,不得从事其他不合理使用房屋的活动。

第四十二条 承租人因生产、经营、生活等原因确实需要对所承租的房屋进行扩建、改建、加层、改变用途等,应事先征得房屋所有人书面同意,经有关部门批准后,双方重新签订租赁合同。

第四十三条 租赁期间,房屋因买卖、继承、析产、分割、赠与、交换、抵押等引起所有权转移的,原租赁合同继续有效。

第四十四条 承租人在租赁期间死亡,共同使用的成员有权保持原租赁关系,但须在六十日内办理更名手续。

第四十五条 房屋租赁期满,出租人愿意继续出租房屋的,在同等条件下原承租人有优先承租权;不续租的,应交还承租的房屋。

第四十六条 承租人有下列情形之一的,出租人有权解除租赁合同,收回房屋,并可要求赔偿损失:

(一)擅自将承租的房屋转租、转让的;

(二)擅自改变房屋用途的;

(三)擅自扩建、改建、加层、进行影响结构安全的装修,或损坏房屋又拒不修复、赔偿损失的;

(四)逾期六个月未交付租金的;

(五)公有住宅承租人及其共同使用的成员迁离厦门市的;

(六)公有住宅无正当理由闲置六个月以上的;

(七)利用承租房屋进行违法活动,损害公共利益的。

第四十七条 出租人有下列情形之一的,承租人有权要求出租人履行或解除租赁合同,并可要求赔偿损失:

(一)逾期不提供出租房屋的;

(二)擅自提高租金的;

(三)不按租赁合同约定的责任维修房屋及附属设施的;

(四)法律、法规规定的其他情形。

第四十八条 因当事人一方提前解除房屋租赁合同使另一方遭受损失的,除依法可免除责任的外,应当由责任方负责赔偿。

第四十九条 租赁合同终止、解除后,出租人应在合同终止、解除后十五日内到土地房产管理部门备案。

第六章 使用与修缮

第五十条 房屋及其设施发生自然损坏或因不可抗力发生的损坏,由房屋所有人或代管人承担维修养护责任。

租赁房屋的当事人双方依法约定修缮责任的,由修缮责任人依照约定承担修缮责任。

因使用不当或者人为造成房屋损坏的,由行为责任人承担修复或赔偿责任。

第五十一条 修缮责任人应定期对房屋及其附属设施进行安全检查,及时做好房屋的维护工作,做到房屋结构安全、使用功能正常。

房屋租赁期间,房屋出现危险隐患时,承租人应立即书面通知出租人,同时书面报告土地房产管理部门。

第五十二条 共有房屋发生自然损坏,所需修缮费用由共有人按共有关系分担,共有人另有约定的除外。

异产毗连房屋发生自然损坏,所需维修费用依建设部《城市异产毗连房屋管理规定》的原则分摊。

第五十三条 房屋的所有人、使用人对共有、共用的门窗、阳台、屋面、楼道、厨房、上下水设施等,应共同合理使用并承担相应的修缮责任;除另有约定外,任何一方不得多占、独占。

房屋所有人、使用人在使用房屋共有、共用的部位和空间时,不得有损害他方利益的行为。

第五十四条 修缮异产毗连房屋,应当妥善处理截水、排水、通行、通风、采光、空间利用等方面的相邻关系。给毗连方造成妨碍或损失的,应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。

第五十五条 房屋共用部位和共用设施的修缮,除另有约定外,有关的房屋所有人或使用人应当给予配合,不得借故阻拦或要求补偿。

第五十六条 经市房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的,房屋所有人或其他修缮责任人必须及时采取解除危险措施;解除危险暂时有困难的,必须采取安全措施。拖延或拒绝排除险情的,土地房产管理部门可作出限制使用或停止使用的决定,并书面通知房屋所有人和使用人。

危险房屋的所有人或其他修缮责任人未能履行其修缮责任有可能导致房屋发生危险的,土地房产管理部门可采取适当的排险解危措施,所发生的费用,由当事人承担。若承租人愿意出资翻修,可向土地房产管理部门报告并办理相关手续。

第五十七条 私有危险房屋所有人确有经济困难无力加固翻修时,如系出租房屋,可以和承租人协议合资加固翻修,承租人付出的修缮费可以折抵租金或由出租人分期偿还。

私有危房拆除改建后,房屋所有人可按新建房屋的租金标准同承租人签订租赁合同。

第五十八条 单位或个人由于施工、堆放、碰撞或其他行为致使房屋受损,行为责任人应及时修复被损坏的房屋,并赔偿由此产生的损失。

第五十九条 凡需在房屋及其附属设施上设置广告牌、商业宣传牌和铺面招牌等悬挂物的,须经房屋所有人和使用人同意,但政府另有规定或合同另有约定的除外。因上述行为损坏房屋的,应向房屋所有人赔偿损失。

因供电、通讯等需要锚固或拉锚在房屋上时,应采取保障房屋正常安全使用的措施;由此引起房屋损坏的,行为责任人应当及时采取修复措施。

第七章 法律责任

第六十条 违反本条例规定,未经房屋权利人同意侵占公有房屋的,由土地房产管理部门责令其限期迁出,赔偿损失,并可处以该房屋强占期间租金总额五倍以下的罚款;强占期间,故意损坏、危害公有房屋造成损失的,责令其赔偿损失,并可处以造成损失五倍以下的罚款。

违反本条例规定,侵占私有房屋的,依照有关法律、法规处理。

第六十一条 违反本条例第八条规定,以欺骗手段获得房地产权核准登记的,由土地房产管理部门撤销核准登记,并处三千元以上三万元以下的罚款。

涂改、伪造房地产权属证书的,由土地房产管理部门撤销或收缴房地产权属证书,并处以三千元以上三万元以下的罚款。

有以上两款行为牟取不正当利益的,由土地房产管理部门没收其违法所得,并处违法所得一倍以下的罚款,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六十二条 违反本条例第二章、第四章规定,不按期申请登记无正当理由的,每逾期一日,由土地房产管理部门对其按登记费千分之三加收逾期登记费。

第六十三条 违反本条例第二十九条规定预售商品房的,由土地房产管理部门责令停止预售活动,并处以违法所得一倍以下罚款。

第六十四条 违反本条例第三十九条规定,不按期申请登记备案的,每逾期一日,由土地房产管理部门对其按月租金的千分之三加收逾期登记费。

第六十五条 违反本条例第四十一条、第四十二条规定,擅自扩建、改建、加层、改变用途或影响结构安全装修所承租的房屋的,由有关行政主管部门按有关规定处理。

第六十六条 擅自转让、转租房屋的,其转让、转租行为无效,由土地房产管理部门没收违法所得,并处以违法所得一至五倍的罚款。

第六十七条 违反本条例第五十五条、第五十六条第一款规定,造成财产损失、人身伤亡的,行为责任人应负赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

因不可抗力造成房屋倒塌的,房屋所有人不负民事责任。

第六十八条 当事人对土地房产管理部门处罚决定不服的,可以依法申请复议或向人民法院提起诉讼。

第六十九条 土地房产管理部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

土地房产管理部门无故拒绝登记申请或故意延误登记期限的,由其上级行政机关责令限期纠正,并追究直接责任人的行政责任;给登记申请人造成损失的,由登记机关负责赔偿。

第七十条 房屋所有权的争议以及因房屋买卖、租赁、抵押、交换、使用、修缮等发生的纠纷,当事人可以依法申请仲裁,也可以直接向人民法院起诉。

第八章 附则

第七十一条 房地产转让中,本条例未作规定的抵押、中介服务、交换等事项,依据有关法律、法规执行。

第七十二条 本条例的具体应用问题由厦门市人民政府负责解释。

第七十三条 在城镇规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理,参照本条例执行。

第七十四条 本条例自1996年11月1日起施行。


中国人民银行关于商业银行办理养老保险个人账户基金人民币协议存款的通知

中国人民银行


中国人民银行关于商业银行
办理养老保险个人账户基金人民币协议存款的通知


中国人民银行各分行、营业管理部,各国有独资商业银行,股份制商业银行:

现就开办养老保险个人账户基金协议存款事宜通知如下:

一、各商业银行法人可以对现已完成或正在进行全省(自治区、直辖市)
养老保险个人账户基金改革试点的省级社会保险经办机构事业法人办理养老保
险个人账户基金协议存款业务。

二、养老保险个人账户基金协议存款最低起存年限为五年期(不含五年)
以上,五年期以下(含五年)的存款按照中国人民银行《人民币单位存款管理
办法》的有关规定办理。商业银行对省级社会保险经办机构存入的养老保险个
人账户基金活期存款,自2002年12月1日起不再执行三个月整存整取定
期存款利率,改按单位活期存款利率计息。

三、养老保险个人账户基金协议存款单笔最低起存金额为5亿元,利率水
平、存款期限、结息和付息方式、违约处罚标准等由双方协商确定,并在合同
中载明。养老保险个人账户基金协议存款在存款期内不得提前支取,但存款凭
证可用作省级社会保险经办机构事业法人向商业银行融资的质押物。

四、商业银行办理养老保险个人账户基金协议存款,须按月向中国人民银
行总行备案,并在中国人民银行《人民币协议存款管理办法》出台后,改按该
办法的有关规定执行。

五、本通知自12月1日起开始执行。

2002年12月5日



国家粮食局印发关于发展粮食订单收购、推进粮食产业化经营的意见的通知

国家粮食局


国家粮食局印发关于发展粮食订单收购
推进粮食产业化经营的意见的通知

各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团粮食局:
  近年来,各地粮食部门在认真贯彻落实党中央、国务院关于粮食流通体制改革政策措施的过程中,积极配合农业产业结构的战略性调整,发展粮食订单收购,推进粮食产业化经营,取得了明显成效。为引导各地粮食订单收购的健康发展,现将我局起草的《关于发展粮食订单收购,推进粮食产业化经营的意见》印发给你们,请结合本地情况,认真研究落实。

                      二○○一年八月一日


关于发展粮食订单收购推进粮食产业化经营的意见
国家粮食局
(2001年8月1日)

  近年来,各地粮食部门认真贯彻落实党中央、国务院关于粮食流通体制改革的政策措施,适应农业和粮食种植结构的战略性调整,积极发展粮食订单收购,对保护农民利益、促进产销衔接和搞活粮食流通发挥了积极作用。同时,也为进一步深化粮食流通体制改革、转换国有粮食企业经营方式进行了有益的探索。为引导粮食订单收购健康发展,推动粮食产业化经营,现提出以下指导意见:
一、 充分认识发展粮食订单收购的意义和作用
  粮食订单收购是指粮食生产、收购双方通过签订产销合同,明确各自权利、义务,并按合同要求完成粮食生产、收购经营活动,实现粮食产销衔接的一种经营形式。从粮食订单收购开展较早地方的实践看,订单收购有利于引导粮食生产者按照市场需求组织生产,促进农业和粮食种植结构的调整,发展市场需求的优质粮食生产;有利于实行优质优价,增加种粮农民的收入;有利于国有粮食购销企业掌握稳定的商品粮源、发挥粮食购销主渠道作用,在粮食购销市场化改革中,增强市场竞争能力,提高经济效益;有利于促进粮食产销衔接,实现粮食供求总量和结构的基本平衡。因此,各地粮食部门应进一步提高认识,充分发挥设施、技术和销售渠道等优势,大力提倡和参与粮食订单收购,在引导生产、服务消费、实现产销衔接和搞活粮食流通中发挥积极作用。
  粮食主产区的国有粮食购销企业要正确认识和处理敞开收购与订单收购的关系。对列入保护价范围的粮食,国有粮食购销企业必须不折不扣地贯彻落实按保护价敞开收购的政策,以利于保护农民种粮积极性、稳定粮食生产和国家掌握稳定粮源。订单收购是按市场需求组织粮食生产和流通的新形式,是对敞开收购的有益补充。国有粮食购销企业,应在保证敞开收购的前提下,适应农业和粮食种植结构调整后粮食产品结构出现的新变化,变被动等待为主动入市,积极开展粮食订单收购,依托龙头企业,走产业化发展之路。同时,要利用订单收购的示范效应,引导农民正确调整粮食种植结构,组织生产市场需要的粮食产品,提高种粮收益。
二、培育和扶植发展粮食订单收购的龙头企业
  龙头企业具有开发新产品、拓展新市场的能力,是发展粮食订单收购的"领头羊"。各地应积极探索以粮食购销企业为龙头,建立商品粮生产基地;以粮食加工企业为龙头,建立加工原料生产基地的模式,培育、扶植一批规模较大、经济效益较好、带动能力较强和产品具有市场竞争优势的龙头企业 。
  (一)积极推动国有粮食企业参与粮食产业化经营。要按照现代企业制度的要求,以购销企业为主体,调整国有粮食企业的布局和结构,使优质资产向购销企业倾斜,增强企业实力,成为粮食产业化经营的主体。要采取切实可行的措施,改变目前国有粮食购销企业小而散的状况,加快购销企业改制步伐,实行组织形式的创新。有条件的地方,可以县(市、区)为单位,以经济利益关系为纽带,组建粮食购销公司,形成整体合力,为实现规模经营创造条件。鼓励、支持粮食加工企业及其他用粮企业,按照效益、合理的原则,通过兼并、收购等形式,壮大企业规模,增强企业实力,发展成为龙头企业。要加快转换国有粮食企业经营机制,实行政企分开、自主经营、自负盈亏。积极引导国有粮食企业健全内部管理制度,实现科学管理,规范运作,使其成为适应社会主义市场经济要求的法人实体。
  (二)鼓励多种所有制粮食企业积极参与、发展订单收购,形成粮食订单收购的多元化经营格局。要为不同所有制粮食企业公平竞争创造良好的外部环境,凡经过批准可以从事和参与粮食收购、批发和加工业务的企业,都可以从事粮食订单收购活动。粮食加工企业可采取吸收社会资本参股、合资合作的形式组建股份制粮食产品转化和深加工龙头企业。
  (三)引导粮食购销企业和加工企业实现经济联合、优势互补。要充分利用粮食购销企业、加工企业各自的优势,积极探索粮食购销与加工企业之间的联合经营形式,实现资源共享、优势互补,提高粮食经营效益。各地应选择一批有基础、有前途的粮食购销企业与加工企业进行联营协作的探索,逐步培育成粮食产业化龙头企业。
  (四)支持龙头企业开发市场,实施名品战略。粮食订单收购的目的,是让更好的粮食产品满足人们日益增长的多样化的消费需求。订单收购,为优质粮生产和进入市场提供了条件,但优质粮能不能受到消费者的欢迎,最终要经过市场的检验。要引导龙头企业始终盯住市场,善于研究消费者的需求,充分利用优质粮内在品质,针对不同的消费群体,开发高质量、专用途的粮食产品。要增加优质粮食产品培育、开发、加工的科技投入,优化产品质量。要加强市场营销,把深受消费者喜爱的质优价廉的粮食名牌产品推向市场,提高产品知名度,创造优质名品。
  (五)加大对龙头企业的扶持。鼓励和支持有实力的龙头企业直接与农户签订订单收购粮食,允许龙头企业依法跨地区进行粮食购销和运输。各地要协调有关商业银行安排一部分粮油技改贷款,改造设备,提高装备水平,增加科技含量,推动龙头企业技术进步和产业升级。
三、加强对订单收购的引导和服务
  各地粮食行政管理部门在订单收购中要切实转变观念,遵循"政府引导市场、市场引导企业(农户)"的原则,加强引导和服务,发挥桥梁纽带作用,为发展粮食订单收购创造好的条件。
  (一)引导订单双方树立"以销定产"的市场经营意识。要坚持以市场需求为导向,给粮食生产者正确的市场信息,选择适应市场的粮食品种,调整粮食品种结构和区域布局,减少生产的盲目性,发展适销对路的名、特、优、新、绿粮食品种,并逐步实行规模种植,实现农业增效、农民增收。
  (二)建立、健全粮食订单收购的信息服务体系。要充分发挥各方面的资源优势,加快建立覆盖面广、时效性强的粮食信息网络。有条件的地方,可以尝试建立粮食品种质量测报制度,开展优质、专用种子的咨询服务。要多渠道收集国内外粮食市场信息,快速加以整理、分析,科学地预测粮食市场供求总量和结构状况,及时、准确地服务于粮食订单收购的各环节、各主体。
  (三)建立、健全粮食质量检验检测体系。要按照科学、合理、易于操作的原则,参与开发适应市场需求的粮食快速检验检测设备,完善检验检测手段,培训一批熟练掌握粮食质量标准、操作能力强的检验检测操作人员,为粮食订单收购提供方便、快捷的服务。
四、采取积极措施,提高订单履约率
  (一)合理确定订单收购粮食的价格。粮食订单收购要坚持依质论价和优质优价。各地要引导订单收购企业在做好成本分析和市场供求价格行情预测的基础上,积极借鉴目前"二次结算"、"随行就市"和"优质优价"等定价形式的成功经验,兼顾粮食生产者和企业的利益,合理确定订单价格,降低市场价格波动带来的风险。
  (二)规范合同格式和内容。为使订单收购规范化,要推行和采取格式化书面合同,明确订单双方的权利和义务,特别是价格、违约责任、争议解决办法和质量标准等容易引起纠纷的内容要规范细致。有条件的地方,合同中可以增加诸如订金等形式的担保手段,建立制约机制,提高订单合同的履约率。
  (三)积极探索建立粮食订单收购的利益保障和风险规避机制。国有粮食购销企业、加工企业及其他用粮企业要树立"农商联手、购销双赢"的经营思想,以订单为载体,以利益为纽带,与粮食生产者进行资产连接,形成风险共担、利益共享的联合经营体。在企业与农户之间建立长期、稳定订单关系的地方,可尝试由企业和粮食生产者按自愿原则,共同出资,成立粮食订单收购风险基金。当出现生产、市场风险时,可动用基金补偿利益受损方,减少风险造成的损失。同时,各地还应积极探索风险基金保值增殖的途径,增强合同双方获得收益和规避风险的能力。
  (四)加强法治和商业信用建设。订单收购实质是一种合同或契约行为,合同能否得到及时、完全履行,购销双方的法律意识和商业道德水平至关重要。各地粮食部门首先应从自身做起,做好表率,积极进行《合同法》等相关法律的学习,增强法治经济观念和现代商业信用意识,严格按合同办事,让利于民,取信于民。同时,还应积极配合有关部门,加强对粮食生产者法律和信用知识的宣传与教育,提高生产者的法律素质,增强生产者的商业信用意识。
五、加强对生产环节的引导和支持,提高粮食订单收购的产业化程度
  目前,粮食部门发展订单收购还处于探索阶段,粮食生产的产业化程度较低,对优质种子的培育和筛选、粮食生产的规划、田间技术指导和管理投入较少,规避生产风险影响的能力较弱。为此,各地粮食部门既要突破传统观念,积极发展粮食订单收购,又要尊重农民意愿,引导农民适应粮食产业化经营的需要,根据市场供求信息安排种植和积极参与优质种子培育和筛选,并对农民统一供种和进行播种技术指导;引导农民加强粮食生产的基地建设,搞好生产规划,对订单粮食实行连片种植,规模化经营。要根据优质粮食生产的特点,指导农民科学施肥、灌溉和防治病虫害等。要指导和帮助农民搞好订单粮食的收割、运输和储存等。通过延长订单收购链条,密切各环节之间的联系,真正营造市场牵龙头、龙头带基地、基地连农户的贸工农一体化格局,形成并完善行政引导、企业运作、科技先行、基地为依托的紧密型粮食产业化经营模式。
  发展订单收购、推进粮食产业化经营是一项复杂的系统工程。各地粮食行政管理部门要从大局出发,做好与农业、银行、工商、财政、质检和科研等部门的协调工作,按照本意见提出的要求,因地制宜,制定发展粮食订单收购的具体方案,并抓好组织和落实。要及时发现问题,解决问题,认真总结经验,分步骤、有重点地发展订单收购,大力推进产业化进程,努力开拓粮食流通工作的新局面。