商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题（一）

刘金锋


　(一)　关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题

　　《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。因此，出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约：1．出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；2．该允诺和说明具体确定； 3．对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。出卖人违反该内容的，应承担违约责任。

　　(二)　关于认购协议与定金的问题

　　认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书，与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，就履行了预约的义务，而对于是否缔结了本约则在所不问。一般情况下，认购书中有定金条款，是为了保证买受人与出卖人之间订立房屋预售合同或买卖合同而交付的定金，在性质上属于立约定金，立约定金所担保的是定约行为。双方当事人不能就本约条款协商一致的，并不能一概认定为当事人拒绝订立本约，而适用定金罚则。可以分为以下二种情况分别予以处理：1．如果双方争议的条款在认购协议中已经出现，说明双方曾经为此达成一致意见，双方在签订正式合同时即应当接受，否则即属于拒绝订立本约，是对预约的违反，因而可以适用定金罚则；2．如果双方无法达成一致的条款在认购协议中未曾出现，当事人协商不成时，不能就此认定为任何一方当事人违反预约的约定，因而不适用定金罚则，定金应退还买受人。

　　(三)　关于办理房屋权属证书的问题

　　现因办证发生的纠纷，往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。为解决购房人在入住后，长期拿不到房屋产权证书，购房人无法行使房屋所有权，合法权益遭受侵害的情况，《解释》第十八条 规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；第十九条 规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
　　此类案件中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下，如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人办理分户登记。开发商负有的办证义务主要分两部分：一是初始登记时的办理义务；二是买受人申办产权时其所承担的协办、通知义务。双方当事人在合同中没有约定违约金的，按照《解释》的规定"可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算"。

　　 (四)　关于双倍赔偿的问题

　　对房地产开发公司严重违反诚实信用原则，损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，《解释》中第8条、第9条、第14条分别规定了6种情况下商品房买卖合同纠纷可适用惩罚性赔偿。但买受人要求惩罚性赔偿胜诉的很少，原因很多，其一是当事人对所发生的纠纷是否与《解释》规定的情形一致考虑不周，诉讼的期望值过高，遇纠纷就要求惩罚性双倍赔偿，导致败诉；其二是开发商违规操作，边开发边办理相应的行政审批手续，如出卖人交付了房屋，但无法办理产权证，而在诉讼之前，出卖人又取得了相关手续，促使商品房买卖合同的目的实现，由于出卖人不及时告知买受人，引发买受人诉讼后，只得撤诉或败诉；其三是各基层法院对惩罚性赔偿理解不一致，认为商品房买卖与其他消费有别，不应在商品房买卖中适用双倍赔偿，因尺度把握不准，导致在适用惩罚性赔偿时缩手缩脚，不敢大胆适用。《解释》并非是对消法49条的直接适用，消法的适用前提是欺诈，《解释》规定的适用惩罚性赔偿的5种情形，都是由于出卖方违背诚实信用原则，欺骗消费者，致使标的物无法交付，或者标的物上具有某种瑕疵造成的。这也就是说，《解释》规定的商品房买卖中的惩罚性赔偿适用原则是，卖方不遵守买卖规则的行为欺诈或者恶意违约，因行为欺诈或者恶意违约而导致合同无效或者被撤销后，所应承担的责任，而不是由于经营者在经营行为中因商品欺诈或服务欺诈而承担的双倍赔偿责任，两者在适用前提上有差距。此外，消法的双倍赔偿的结果和《解释》中的惩罚性赔偿的结果也有不同。《解释》的适用结果是"不超过已付购房款一倍"，将惩罚性赔偿的数额控制在"已付房款的一倍以下"，和消法的双倍赔偿明显存在着差别。应严格把握适用《解释》规定的标准，只有在由欺诈或者恶意违约等情形下导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，可以请求惩罚性赔偿，即买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍以内的赔偿责任。



黑龙江省人民政府


黑龙江省实施《国防交通条例》办法

黑龙江省人民政府令第7号

　
《黑龙江省实施＜国防交通条例＞办法》业经二○○二年十二月二十五日省人民政府第八十三次常务会议讨论通过，现予发布，自二○○三年二月一日起施行。

省长宋法棠

　 二○○二年十二月二十五日

　 第一条为了加强国防交通建设，保障战时和特殊情况下国防交通顺畅，根据国务院、中央军委《国防交通条例》有关规定，制定本办法。

　 第二条在本省行政区域内从事国防交通活动，适用本办法。

　 第三条县级以上人民政府及其有关部门应当加强国防交通宣传教育工作，增强全社会的国防观念。

　 第四条县级以上人民政府应当将国防交通建设纳入国民经济和社会发展规划，保证国防交通机构的设置和人员的配备，并为国防交通工作提供必要条件。

　 第五条省国防交通主管机构主管全省国防交通工作，并负责组织实施本办法；市（行署）、县（市、区）国防交通主管机构负责本区域内的国防交通工作。

　 铁路、交通、航运、航空、邮政、通信、管道运输、公安交通等部门（以下统称交通管理部门）分别负责本系统的国防交通工作，并接受同级国防交通主管机构的指导、检查、监督。

　 第六条国防交通经费按照国家有关规定执行，专款专用。各级财政、审计部门应当对本级国防交通经费的使用进行监督。各级国防交通主管机构应当向上一级国防交通主管机构报告年度经费使用情况。

　 第七条地方国防交通保障计划，应当由县级以上国防交通主管机构根据上级国防交通保障计划，结合本地区实际，组织同级交通管理部门和其他有关部门、军事机关共同拟订，并征求上一级国防交通主管机构意见后，报本级人民政府批准。

　 承担国防交通任务的企业、事业单位应当制定本单位国防交通保障计划，完成国防交通保障任务。

　 第八条国防交通建设规划由县级以上国防交通主管机构负责编制，经同级计划部门综合平衡后，纳入交通、邮政通信发展规划，报本级人民政府批准。国防交通建设规划应当与土地利用总体规划和城市规划相衔接，年度用地应当分别纳入省、市（行署）、县（市）年度用地计划。

　 第九条县级以上交通管理部门和其他有关部门在制定交通建设规划时，应当经同级国防交通主管机构同意，并将确定的国防交通工程设施建设项目、有关贯彻国防要求的建设项目和其他需要申请国防交通经费投资的建设项目列入交通建设规划。

　 第十条国防交通工程设施建设项目和有关贯彻国防要求的建设项目，其设计鉴（审）定应当征求同级国防交通主管机构和军事部门意见。竣工验收以及验收后的资产、资料交接工作，应当有所在地国防交通主管机构参加。

　 承担建设项目的勘察设计单位，应当在项目设计报告中对有关贯彻国防要求的内容作出说明。

　 第十一条国防交通工程建设项目和有关贯彻国防要求的建设项目，承担工程建设、勘察、设计、施工和工程监理等单位，应当按照国家有关工程建设质量的规定，履行工程质量责任，确保国防交通工程和贯彻国防要求的建设工程质量。

　 第十二条在国防交通控制用地范围内修建建筑物、构筑物或者埋设管线、电缆等，城市规划、国土资源和市政道路主管部门在办理审批手续时，应当征求国防交通主管机构意见。

　 第十三条交通专业保障队伍由交通管理部门内的各专业技术队伍组成，应当建制完整、工种齐全、设备先进，并保持人员稳定，保证一人一职。

　 第十四条交通管理部门应当根据国防交通保障计划，结合生产、抢险救灾等任务，有计划地对专业保障队伍进行训练和演练。

　 第十五条交通沿线保障队伍，由交通线路管辖部门和所在地人民政府共同组建，由交通线路沿线、交通设施周围地区的群众组成，可以独立承担或者支援专业保障队伍承担运输、防护和维修、抢建等任务。

　 交通沿线保障队伍的专业训练，由有关军事机关统一安排；国防交通主管机构负责提供教材、器材和业务指导。

　 第十六条县级以上交通管理部门和其他有关部门，应当及时向国防交通主管机构提供车辆、船舶和其他机动设备等运力注册登记、变更登记的有关资料。

　 第十七条战时或者特殊情况下被动员或者征用运力的单位和个人应当依法履行义务，保证被动员或者征用的运载工具和设备的技术状况良好，并保证随同的操作人员具有相应的技能。

　 需要对被动员或者征用的运载工具、设备的外形、结构、性能作重大改造的，应当经同级国防交通主管机构批准。

　 第十八条军事行动和特殊情况下的紧急交通运输保障，由县级以上国防交通主管机构负责组织，交通管理部门和交通运输企业应当依据国防交通运输保障计划和要求优先安排，并保证迅速准确、安全保密。

　 县级以上人民政府应当组织有关部门为实施国防交通运输的人员提供饮食、住宿和医疗方便。

　 第十九条配合军事行动和实施特殊情况下交通运输保障的装备和人员，按照有关规定给予补偿；因执行任务负伤、致残、牺牲或者病故的，按照有关规定给予抚恤优待。

　 第二十条国防交通物资储备计划，由各级交通管理部门根据国防交通保障任务的需要提出，经同级国防交通主管机构同意后，本级人民政府批准，并列入本级人民政府物资储备计划。

　 交通管理部门代国家储备的战备物资计划的提出或者批准，按照国家有关规定执行。

　 第二十一条国防交通储备物资主要用于战时和特殊情况下交通、通信设施的抢修、抢建。未经省国防交通主管机构批准，任何单位和个人不得动用。

　 第二十二条遇抢险救灾或者突发事件等特殊情况确需动用县级以上地方储备的国防交通物资的，应当经省国防交通主管机构批准。

　 动用储备的国防交通物资，应当按照规定向国防交通物资储备单位支付费用。国防交通物资储备单位取得的费用应当用于储备物资的补充、更新、配套和维修，并按照财务制度进行管理。

　 动用物资储备应当按照规定期限归还，造成损坏的，应当由使用单位出资及时更换和补充。

　 储备的国防交通物资的使用规定，由省国防交通主管机构另行制定。

　 第二十三条国防交通储备物资的报废、降价、更新，应当报上一级国防交通主管机构备案。

　 第二十四条国防交通科学技术研究项目，应当纳入各级科学技术研究规划、计划。国防交通科学技术研究成果应当向国防交通主管机构登记，需要转让的应当经国防交通主管机构同意。

　 第二十五条违反《国防交通条例》和本办法有关规定，有下列行为之一的，对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：

　 （一）应当贯彻国防要求的交通工程设施，在施工过程中没有贯彻国防要求的；

　 （二）对国防交通工程设施管理不善，造成损失的，或者擅自改变国防交通工程设施的用途或者擅自作报废处理的；

　 （三）对储备的国防交通物资管理不善，造成损失的；

　 （四）未经批准动用储备的国防交通物资的。

　 第二十六条有下列情形之一的，由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定给予处罚：

　 （一）扰乱、妨碍军事运输和国防交通保障的；

　 （二）扰乱、妨碍国防交通工程设施建设的；

　 （三）破坏国防交通工程设施的；

　 （四）盗窃、哄抢国防交通物资的。

　 第二十七条危及国防交通工程设施安全或者侵占国防交通控制用地的，由国防交通主管机构责令停止违法行为，给予警告，情节较轻的，可以并处一千元以上一万元以下罚款；情节严重的，处一万元以上五万元以下罚款；造成经济损失的，应当依法赔偿。

　 第二十八条逃避、抗拒运力动员或者运力征用的，由国防交通主管机构给予警告，可以并处相当于被动员或者征用的运载工具、设备价值一倍以上二倍以下罚款。

　 第二十九条国防交通主管机构和交通管理部门的行政执法人员在国防交通管理工作中，有下列情形之一的，视其情节给予行政处分：

　 （一）不履行法定职责的；

　 （二）违反法律、法规、规章规定采取强制措施的；

　 （三）违反国家规定私自处理罚没款、罚没收入的；

　 （四）利用职务便利索取或者收受财物的；

　 （五）超越职权或者滥用职权的；

　 （六）其他应当依法给予行政处分的行为。

　 第三十条当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者依法提起行政诉讼。

　 第三十一条违反本办法，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　 第三十二条本办法自二○○三年二月一日起施行。