上海市政府


上海市中外合资经营企业土地使用管理办法
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第一条 根据《中华人民共和国中外合资经营企业法》和其他法律规定，结合本市实际情况，制订本办法。
第二条 上海市土地管理局（以下简称市土地局）是本市中外合资经营企业（以下简称合营企业）使用土地的主管机关。
第三条 本办法适用于使用本市土地举办的合营企业。
第四条 本办法所称的土地使用费，系指使用土地资源性质的费用，不包括征地拆迁安置费用和基础设施建设费用。
合营企业申请用地，由合营企业的中方合营者办理。
第五条 凡在本市征用土地或使用原有土地举办合营企业，应由中方合营者凭批准的项目建议书，向市土地局申请预约登记，由市土地局移请规划管理部门选址定点后，核发土地使用预约证。
预约使用土地的有效期为一年。期满前十天可申请延长预约期。延长预约期不超过半年。逾期不办理申请延长手续的，视为自动放弃预约。
第六条 合营企业取得批准设立的证书后，应在一个月内向市土地局办理土地使用手续，领取土地使用证。
合营企业必须在领得土地使用证后，方可使用土地。需改变土地用途，应重新办理申请用地手续。
土地使用期满或因其他原因批准终止营业时，合营企业应将土地使用权交回，并缴销土地使用证；合营企业需继续使用土地，应在期满六个月前向市土地局办理延长使用土地手续。
第七条 合营企业使用国有土地必须缴纳土地使用费。因使用土地发生的征地拆迁安置费用，企业用地范围内的基础设施建设费用，与市政公用基础设施接通部分的建设费用，以及因企业特殊需要或专用而建设的市政公用基础设施费用，由合营企业自行承担。
农村集体经济组织使用集体土地举办合营企业的市政公用基础设施的建设费用，均由合营企业自行承担。
第八条 本市的土地使用费，根据地理环境条件和土地用途确定，分为六类十级，其标准：每年每平方米最高为人民币一百元，最低为人民币零点五元（详见附件）。各等级幅度内的具体费额，由市土地局核定。
合营企业也可以按不超过营业额百分之五的比例缴纳土地使用费，但须经市土地局审核批准。
第九条 本市土地使用费标准的调整，由市土地局根据实际情况提出具体方案，报经市人民政府批准后实行。
土地使用费标准的调整间隔期不少于三年，每次调整幅度不超过标准的百分之三十。土地使用费标准调整后，合营企业应按新的标准缴纳土地使用费。但土地使用费在合营企业开始用地的五年内不调整；按营业额百分比缴纳的土地使用费不调整。
第十条 土地使用费从发给土地使用证之日起计算。但第一日历年用地时间不足半年的免缴，超过半年的按半年计算。
第十一条 合营企业必须按时缴纳土地使用费，每年分两期凭市土地局的缴款通知单缴纳，第一期为六月底，第二期为十二月底。逾期缴纳的，按日加收应缴土地使用费总额千分之一的滞纳金。
第十二条 除建房出售的以外，合营企业在营业或投产前，可向市土地局申请按规定标准的百分之五十缴纳土地使用费。
第十三条 凡建房出售的合营企业，应自用地之日起至房屋出售完毕之日止，按标准向市土地局缴纳土地使用费。房屋购买者缴纳土地使用费的办法另行规定。
第十四条 凡建房出租的合营企业，自用地之日起至合营期满时止，由合营企业缴纳土地使用费。
第十五条 租赁房屋开办的合营企业，由房屋出租者向市土地局缴纳土地使用费。
第十六条 不以营利为主要目的的城市基础设施、文化、教育、卫生、科研性质的合营项目，可减缴或免缴土地使用费。
第十七条 产品出口企业和先进技术企业的土地使用费，除市区繁华地段（市区繁华地段与非繁华地段的划分详见附件）外，自企业设立起的三年内免缴；自第四年起按规定标准下限的百分之五十缴纳，但最高不超过每年每平方米二元五角。
第十八条 凡因不可抗力原因，缴纳土地使用费有困难的合营企业，经市土地局审核批准后，可缓缴、减缴或免缴土地使用费。
第十九条 凡市和区、县属企业使用集体所有土地举办合营企业，均应按国家有关法律规定办理土地征用手续。
农村集体经济组织使用集体土地单独或与其他企业共同举办的合营企业，可按国家有关法律规定办理土地征用手续；也可将土地使用权折价作为出资，参加经营，但必须按国家有关法律规定办理用地手续。
第二十条 合营企业的中方合营者以土地使用权折价作为出资的，可参照合营期应缴的土地使用费总额协商确定，报市土地局备案。但使用国有土地的合营企业的中方合营者，应按规定向市土地局缴纳土地使用费。
中方合营者以土地使用权折价作为出资的，土地使用费在合营期间不调整。
第二十一条 合营企业对所用土地只有使用权，没有所有权。合营企业不得买卖、出租或非法转让所用土地；不得非法占用未经批准使用的土地；不得擅自改变土地用途；不得违反我国土地管理法律的其他规定。
合营企业违反前款规定，市土地局可依法给予行政处罚。
第二十二条 中外合作经营企业、外资企业的土地使用管理，参照本办法办理。
第二十三条 本办法由市土地局负责解释。
第二十四条 本办法实施前已设立的合营企业，在本办法实施前的土地使用费按原合同办理；自本办法实施之日起的土地使用费，可按原合同办理，也可经合同各方协商后按本办法办理。
第二十五条 本办法自一九八六年十一月一日起施行。

附件：上海市土地使用费标准及说明
一、土地使用费标准
单位：元／平方米·年
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用 ｜ 商 ｜ 工 ｜ 高宅、 ｜ 文 ｜ 一 科 他 ｜江、及
地 ｜ 业、 ｜ 业、 ｜ 标办 ｜ 化 ｜ 般 研、 ｜河、岸
地 性 ｜ 旅 ｜ 仓 ｜ 准公 ｜ 娱 ｜ 住 教 ｜湖、线
段 质 ｜ 游、 ｜ 储、 ｜ 商楼 ｜ 乐 ｜ 宅、卫 ｜海
等 ｜ 金 ｜ 交 ｜ 品 ｜ ｜ 机 及 ｜水
级 ｜ 融 ｜ 通 ｜ 住 ｜ ｜ 关、其 ｜域
－－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－
特 ｜60—100｜ 60—100｜50—90｜ 30—60｜ 20—40 ｜
甲 ｜50—90 ｜ 50—90 ｜45—80｜ 25—50｜ 15—30 ｜
乙 ｜40—80 ｜ 30—70 ｜35—70｜ 20—40｜ 12—25 ｜ 标
丙 ｜30—60 ｜ 15—30 ｜20—50｜ 12—25｜ 10—20 ｜
丁 ｜20—30 ｜ 5—20 ｜12—30｜ 8—15｜ 5—12 ｜ 准
戊 ｜12—20 ｜ 4—12 ｜ 8—14｜ 5—9 ｜ 4—7 ｜
己 ｜ 8—15 ｜ 3—9 ｜ 6—10｜ 2—6 ｜ 2—5 ｜ 另
郊甲 ｜ 6—10 ｜ 2—6 ｜ 4—8 ｜ 1—4 ｜ 1—3 ｜
郊乙 ｜ 3—8 ｜0．8—3 ｜ 2—6 ｜0．6—2 ｜0．5—1．5｜ 订
－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
郊丙 ｜ 标 准 另 订
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二、说 明
（一）市区的地段等级划分：
特级：
中山东路及外白渡桥（金陵东路至上海大厦）两侧；
南京路（外滩至铜仁路）两侧；
西藏路（淮海路至苏州河）两侧；
淮海路（西藏路至襄阳路）两侧；
金陵路（外滩至普安路）两侧。
甲级：
东沿黄浦江，南沿肇嘉浜路、陆家浜路，西止乌鲁木齐北路转华山路，北止苏州河折石门路转北京西路至万航渡路。
四川北路两侧；
虹口公园地区（东沿甜爱路，南、西沿四川北路，北止江湾路）；
外白渡桥以北地区（东沿闵行路，南沿苏州河，西止四川北路，北止长治路、天潼路）；
天潼路（四川北路以东）两侧。
乙级：
提篮桥地区（东沿临潼路，南沿东大名路、杨树浦路，西止公平路，北止长治路、长阳路）；
大名路、东大名路、长治路、东长治路的两侧；
平凉路（临潼路至隆昌路）两侧；
天目路两侧；
北火车站地区（东沿宝山路、河南路，南沿安庆路，西止淅江北路、会文路，北止虬江路）；
新火车站地区（东沿共和新路大统路，南、西沿苏州河岸线，北止中兴路）；
共和新路（天目路至中山北路）两侧；
曹家渡地区（以长寿支路、长寿路，折长宁支路，转康路，余姚路为界）；
长寿路（长寿路桥西堍至曹家渡）两侧；
武宁路（长寿路至中山北路）两侧；
愚园路（乌鲁木齐路至中山公园）两侧；
虹桥经济技术开发区、虹桥路（华山路至虹桥机场）两侧；
虹古地区（东沿陵园路，南沿虹徐支线，西止虹许路，北止虹桥路）；
南京西路（乌鲁木齐路至延安西路）两侧；
延安西路（华山路至虹桥路）两侧；
新华路（淮海西路至中山西路）两侧；
淮海西路两侧；
漕溪北路两侧；
四平路、溧阳路（嘉兴路桥至大连西路）两侧；
西藏北路两侧；
浦东陆家嘴地区（东止泰同栈路、浦东南路，南止东昌路，西、北沿黄浦江岸线）。
丙级：
东沿黄浦江浦东岸线，南沿龙华港、龙华西路至中山南二路，西自中山西路折虹徐支线转陵园路、虹桥路、伊犁路、再沿虹桥经济技术开发区至中山西路止，北止中山北路、大连西路、控江路自然延伸至江边；
四平路（大连西路至五角场）两侧；
江湾路、中山北路（大连西路至大八字）、邯郸路的两侧；
逸仙路（大八字至三门路）两侧；
五角场地区（北沿盘山路、政立路，西沿铁路江湾专线、国定路折邯郸路转国顺路，无道路自然界限的东、南以距五角场中心五百米为界）；
虹桥机场；
除陆家嘴地区外，东止其昌栈大街折浦东大道转文登路，南止杨家渡路、张杨路，西、北沿黄浦江的浦东地区。
丁级：
浦西其余市区部分。
戊级：
浦东其余市区部分。
己级：
闵行区（含闵行经济技术开发区）、吴淞区。
（二）郊县的地段等级划分：
甲级：
市郊工业区、县属城镇。
乙级：
郊县其余地区。
丙级：
沿海滩涂。
（三）市区繁华地段和非繁华地段的划分：
市区丙级地段中的杨浦区大连路、秦皇岛路以东地区和普陀区长寿路以北、武宁路以东地区，市区丁级以下地段均为非繁华地段。其余为市区繁华地段。



1986年10月30日
大陆“婚前按揭房”如何归属的判例解读

张晓达 律师

2004年12月22日

一.大陆法院判例

2002年10月台商王先生在上海买了一套商品房，首付40万人民币,银行贷款40万人民币,并办理了产权证。一年后王先生与大陆张女士结婚，当时王先生所买的房产已升值至100万民币，婚后双方共同偿还贷款。2003年11月，夫妻双方因感情不和闹离婚，当时该房产的市值已经达到了140万人民币。双方在谈及房屋的分割问题时，张女士认为，该房屋目前的价值除去40万首付款以及王先生第一年支付的5万元还贷款之外，其他的部分属于夫妻共同财产,即140-40-5=95万,要求对这部分共有财产进行分割。而王先生则认为,该房产是自己的婚前个人财产.结婚后仍然归自己所有，因此不同意分割。后双方将此纠纷诉之法院。
法院经审理后，一审判决该房产为王先生个人财产，归其个人所有。而对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款，王先生应将其中的一半偿还张女士。张女士不服，上诉到二审法院，最终二审法院维持原判。

二.婚前按揭房产归属问题分析

这里我们要讨论的“婚前按揭房产”，是单纯指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买（限为个人行为，排除夫妻双方婚前已有合意的共同购房行为，此时可能房屋已为双方婚前共有财产），婚后由夫妻共同偿还贷款的房产。实际上，上述案例的核心是如何界定婚前按揭房产，进而确定如何分割婚前按揭房产的问题。

财产分割是离婚中最容易遇到的问题，很多人对一项财产到底属于个人财产还是夫妻共有财产总是弄不明白，特别遇到房产时就更加复杂了。买房从签合同到付首付、办理银行按揭贷款，再到办理产权证、偿还到款要经历很长一段时间，一个人很有可能在这期间结婚又离婚，上面的案例便是其中一例。那么此时婚前按揭房产到底如何归属呢？

1.法律对一般婚前财产的原则性规定

大陆现有的法律法规没有就婚前按揭房产的分割问题做出明确的规定，只是就一般的婚前财产的分割做出了规定，即除夫妻双方另有约定外，婚前个人财产属于夫妻一方所有，并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的延续而转化未个人财产。这里尤其要提醒大家注意“婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财”这一点，因为在2001年大陆修订《婚姻法》前，最高人民法院的司法解释曾经有过明文规定：婚前个人财产经过4年或者8年后可视为夫妻共有财产，但现在的法律对此问题做了重大改变。

2.剖析婚前按揭房产的分割

上述对婚前财产分割的原则性规定，套用到婚前按揭房产的分割上即可理解为“一方在结婚前购买的房产属于一方婚前个人财产”，然而仅凭此理解仍然会让人疑惑重重，需要进一步剖析：

（1）何为“婚前”？何为“婚前购房”？

从上面的分析不难看出，婚前按揭房产的分割中有两个关键的时间点：一是“婚前”到“婚后”的时间点；二是“购房”时间点，即什么时候开始算是购买了房产。
对于前者，答案很简单，鉴于在大陆通常情况下结婚需要进行登记才被视为合法婚姻，因此，夫妻双方自大陆民政部门领取《结婚证》之日可视为“婚前”到“婚后”的时间点，而其他诸如订婚、举行婚礼等时间点都不具备法律上的意义。

对于后者，比较困扰，在购房一系列的过程中到底哪个才是“购房”时间点？例如：在婚前签了购房合同，付了首期款，婚后才进行按揭贷款，并办了《房产证》，那哪个才是“购房时间点”？
有人认为，鉴于房产在法律上属于不动产的范畴，而根据大陆相关法律的规定购房人真正获得所购房屋所有权的时间点为办理完房屋的过户手续，取得《房产证》之日，因此，认为获得房屋产权证书之日为即为“购房”时间点。还有人认为，判断这一问题关键是看房价款是在婚前以个人财产支付，还是婚后以共同财产支付的。
实际上，上述观点在理解“购买”这一概念时过于狭隘了，因此由此得出的结论也有失偏颇，考虑到购房的目的性以及购房整个过程的关联性，应当以签订购房合同的时间为“购房”时间点，签订合同时最能反映“购房”这一行为的性质。

（2）按揭购房过程中各方的法律关系如何？“共同还贷”如何补偿对方？

婚前个人所购房屋为个人财产已确定无疑，然而如果是婚后夫妻共同偿还的贷款，难道不会对房屋的所有权产生任何影响么？有人提出过这样的观点：在偿还完所有银行贷款前，应当将房产权分时段分割为婚前婚后两部分，婚前个人支付的房价款获得相应比例的婚前房产权益，这属其个人财产；而婚后双方共同偿还银行贷款获得婚后房产权益，这部分是夫妻双方的共有财产，应作为夫妻共同财产进行分割。
在弄清楚这个问题之前，应当先弄清按揭购房各方的法律关系，即购房人、出卖人（如开发商）和贷款银行三方的关系。简单地说，购房者与开发商是房屋买卖关系，而购房人与银行则是房款借贷关系。当购房人与开放商签订了购房合同，并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入了开发商帐户，同时也办理了房产证后，购房合同双方都已经履行完了合同义务，双方已经结束了购房合同的关系。在此之后，购房人向偿还银行借款的行为，属于购房人与银行因贷款行为而产生的债券债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。

如果婚后夫妻双方共同偿还了银行贷款，可以理解为是用夫妻共有的财产偿还了一方的个人债务，因此，离婚时欠款的一方应当将夫妻所共同偿还贷款的一半补偿给另外一方，这正如文章开头所引用判例中法院最终的判决一样。

联系方式：dadaxtw@yahoo.com.cn