城管之行政法学解读之一旧酒新瓶：公物警察权之综合执法

刘建昆


　　相对集中行使行政处罚权，是我国《行政处罚法》上的重要制度创新。这一制度的一个基本思路是，在某些领域，将单行立法时分散授予数个不同行政机关的行政处罚权，通过一定的程序，重新进行权力配置，交由一个行政机关来行使；原行政机关不得再行使行政处罚权。这项制度首先在城市管理领域得到试点和推行，也称为城市管理综合执法。除了研究者过去一般认为的诸多原因之外，笔者认为还有一点不容忽视，就是这些被集中的处罚权性质上是相对一致的，即传统行政法学上所说的“公物警察权”。可以这样说，城市管理领域相对集中行使行政处罚权，其本质是城市公物警察权的相对集中。本文主旨就是介绍有关公物和公物警察权的有关理论知识、历史发展和立法现状。

一.设施•共用物•公物及其历史脉络

　　现代行政法上，警察国家已经向福利国家、给付国家的转型，以致政府越来越倾向于以行政给付手段为人民服务，除了直接动用财政补贴或者奖励行政相对人，政府在投资建设、维护各种设施，为人民提供更为先进和便利的生活条件，也是很重要的一个方面。尽管各种民营方式正在侵入公物领域，至少是目前，其中由行政机关提供和管理的设施还占很大一部分，而且地位仍然十分重要。在城市管理领域，尤其如此。
　　从城市设施角度切入公物，可能比较直观而容易理解。设施，是我国立法上常见的词语，有一百部左右的法律中使用了这一词汇。设施常与不同的修饰语组成诸如“军事设施”“市政设施”“公共设施”“基础设施”“公共服务设施” 等等。除了《军事设施保护法》，法律对其他“设施”并无过多的解释，其内涵和外延尚缺乏严格的界定。但是，即使凭借生活经验，我们也可以知道有这样特点的一类设施，例如道路：1）政府等行政主体提供或者认可，2）一般情况下无需特别许可而供公众直接使用。
在中华民国以来的传统行政法理论上，这种供人民直接使用的各类物或者设施，称作“共用物”“共用财产” “公众用物” “公共用财产” “公有公共设施公产” 等，作为“公物”或者“行政公物”的重要一种。
　　从现有的资料看，现代行政法上的“行政公物”起源于法国法律的“公产”（domaine　public）。1833年民法学家、第戎法学院院长V•普鲁东所著的《公产论》中，首次系统地对公产理论作出了说明，指出公产“受到特殊的保护”；在19世纪后期普鲁东的理论很快为学术界和司法界所接受。 20世纪以后，法国公产理论有很大的发展，公产的范围越来越广泛，成为非常复杂的制度，通常认为，某项财产是否应享受公产的保护，根据它所履行的功能决定，不是根据它的性质决定；而且公产受特别保护程度，具有不同的等级。在法国，20世纪初之前法院认为只有直接供公众使用的财产才是公产，后来法学家奥里乌和狄骥等提出供公务用的财产也是公产；1946-1947年在法国民法改革起草委员会建议对公务用公产范围进行限制，即“该财产的自然状态或经过人为的加工以后的状态必须是专门的或主要的适应于公务所要达到的目的” 。法国的公产法已经形成十分完整的体系。
　　德国学者奥托•梅耶，在研究了法国的公产制度之后，试图将其引入德国行政法，但却未能使德国接受发过学说中的特别分类（即将公产所有权从民法上的私所有权独立出来），德国“公物原则上使用民事法律，但是在某些方面，特别是公共使用上，又与公法约束相重叠。” 因此，德国公物法仍然形成了一套比较完整的包括了命名、使用等方面的制度。
　　日本行政法自明治宪法时代，法学继受了大量的德国法的因素，但也日本立法也受到了法国法的影响。作为公物法的组成部分“《道路法》借鉴了德国法，原《河川法》参考了法国法。” 日本的公物法体系也比较完整，但是，理论在公物管理权与警察权的关系问题上研究尚不充分，未能彻底厘清二者的关系，以至多有混淆。这种混淆甚至影响了我国的年轻学者。
　　清末以后，我国学者多有负笈东瀛，学习法律者。民国期间日本行政法持续传入中国，并形成了一定的研究规模。其中学者范扬早在1937年刊行的《行政法总论》已有公物的研究，对公物的观念、公物的性质、公物的成立及消灭，公物的管理、公务的使用诸问题缕析甚明。而“这部分内容，几乎是同时期学者所没有涉及的。”“对于当今中国行政法学所关注的给付行政法的研究，仍然不乏借鉴意义。” 民国的学术传统至今在台湾延续和发展。
　　受苏联行政法的影响，我国行政法早期对行政公物并未特加留意。王名扬的《法国行政法》重新开始了对于行政公物的研究。受其影响，目前出现这一内容的著作，一般仍称之为“行政公产”。从公物理论发展的脉络来看，尽管相当曲折，但是这一问题目前能够重新进入学者的视野仍然值得赞赏，因为这样就有了传统制度在现实中重新落地的可能性。

二．城市共用公物的种类与特点

　　公物理论和制度纷繁复杂。公物的所有权性质问题，历来是学者争议的焦点，但是对于实务工作影响不大，因而本文不予详细探讨；公物中的公用公物即以行政机关办公使用为主的公物，也不是城市管理法律中规制的重点。在城市管理中，以道路，绿化为代表的城市共用公物 及其相关法律制度，是实践中急需的，也是我们关注的焦点所在。即便如此，相关内容的详尽解说仍然十分困难，限于篇幅，本文只能大概指出与城市管理有关的共用公物的范围，作为进一步探讨的基础。
　　无论是物理上还是日常运作上，现代城市日益成为一个精密的机器。城市功能和性质的多样化，导致城市共用公物的多样化。按照什么样的逻辑来介绍城市共用公物的具体外延，实在是一个颇费思量的问题。列举式的介绍过于零碎，似乎容易造成不周延；在城市管理领域引入系统论的观点，将城市分为几个相对独立的子系统分别介绍的方法又有层屋叠架之弊；沿袭传统法学对于公物的分类，则因有些理论并无共识，不宜理解。以下的介绍体系，可以说是预备读者批评之用的。

1．受城市规划调整的物。城市规划是与城市建筑元素的的相互联系性（interconnectedness）和复杂性（complexity）适应的，已经作为一门专门的学科而存在。作为一种有法律意义的行政计划，经过法定程序，城市规划取得类似于抽象行政行为的效果，例如人们可以根据既定规划判断建筑行为的合法性，可以根据规划进行行政许可。城市绝大多数公物作为城市的构成元素，受到城市规划多方面的调整，特定用途的土地，例如“公园预定地”等预定公物 即是其例。建设过程中的建筑物，也是城市规划执法的重点监控目标之一。

2．进入城市范围的自然资源。包括，土地，海域，水流，湖泊等。在我国，大量的自然资源被纳入国有资产的范围，一般来说，各市县人民政府的职能部门（行政局）是最小的具有行政主体资格的管理机关，例如国土资源局，水务局，海洋局等，一般由这些局提供对具体资源的公物警察保护。
这些国有的自然资源，一旦进入城市范围，自然成为城市共有公物。应该承认，每一种公物都有其管理上的不同特点和体系，进入城市的自然资源是否需要集中管理，集中管理的程度如何，仍需细致考量。在立法没有明确之前，原有的管理体制当然延续，但在相对集中行政处罚权的试点中，有的地方，例如山东省曲阜市 已经将河道公物的保护执法纳入城市综合执法的范围，因此我们予以指出。
　　另外，城市风景区和名胜古迹，在一定意义上也可以归入自然资源公物来看待。

3．城市人工基础设施。“按照承担功能不同，城市基础设施一般包括六大系统：能源动力系统，水资源及供水排水系统、交通运输系统、邮电通信系统、生态环境系统、防灾保障系统。” 这六大系统的基础设施，以共用公物的标准来看，范围交叉很大，但又有所差异。其中非民营化的部分属于纯粹的公物，例如城市人工排水系统，道路及路灯等设施，园林子系统和环卫子系统等；也有一些公物虽然不是政府提供和经营，但政府仍可能提供公物警察的保护，构成他有公物。还应该指出的是，城市公物并非全部由综合执法机关提供公物警察权保护，例如城市消防设施就是由公安消防部门自行保护的，但这种保护仍然属于公物警察权的保护。

4．城市环境和容貌。在城市，影响城市人类活动的各种天然的和经过人工改造的外部因素，都可以称作环境。城市环境作为公物，是最近今年才发展出来的新的理论。“一方面是考虑到环境事实上一直为公众所共同利用，且任何人不能排除他人对环境的利用；另一方面是因为环境所有权主体严重虚位而使恣意破坏环境的行为难以得到遏制，已经严重威胁到人类的生存，从而使洁净的环境变得越来越稀缺而具有更高的财产价值。” 按照有关规定，城市管理综合执法机构在噪声污染防治、大气污染防治和水污染防治等方面，已经承担了一部分环境保护的任务。

　　城市容貌其实是环境的一种，也是无体公物。目前城市容貌方面法规的科学性不是很好，主要是与其他公物管理法规之间的界限没有厘清，例如将违反城市规划的违章建筑也按照市容的有关规定进行处理。这是一种不正常做法，“市容是个筐，啥都往里装”式的城市容貌，亟待进行科学化的界定。
城市共用公物体系化地、逻辑周延地的介绍出来，实在是十分困难的事。有一点必须指出，公物之所以成为公物，应该是一种法律状态而不是事实状态（即便有些制定法上公物尚未纳入）。尽管民营化浪潮似乎在大量的改变公物的所有权，但是并没有缩减公物的外延，只要法律认为必要，仍可为他有公物甚至私有公物提供足够的警察权保护。
　　学者一般认为，公物有四个特征：原则上为不融通物；不适用民法取得时效之规定；原则上不得为民事强制执行之标的；原则上不得为公共用征收。 其实，对重要的公物的侵害和不正当利用行为，动用公物警察权进行保护，也应该算作公物的一个显著特点。

三．从公物警察权到综合执法

　　“公产保护的最大特点，是为了保护公产的物质完整、不被损害和侵占，公产管理机关具有警察权力，可以制定公产保管条例，对违反条例的人给予处罚。” 正是这种以行政警察权力现实公产公物的保护的做法，体现了公产与其他财产不同的特殊地位。在公物制度的发源地法国，这些权力称为“公产保护的警察权力”；其中的处罚部分为“道路违警” 。公物警察权，也叫公物治安权，学理上早已有之。“公物警察，为维持社会秩序，就中为防遏关于公物之自然的、人为的危害，而限制人民自由之作用，为国家警察一种。” 这里的“警察”学术上并非限于通常理解的公安机关人民警察，而是“广泛地指为了维持社会公共的安全和秩序，基于一般统治权，对国民进行命令、强制的作用。”
　　公物警察权与一般公物管理权不同。广义的公物管理权，在现状之维持改善的狭义管理权之外，还包括可“公物之新设，使用之开始，为特定人设定权利，向私人征收使用费以及为共用之停止废止” ，是公物管理者的当然权利。而公物警察权则即基于国家统治的强制力，适用法律保留原则，法律无授权则无权力。理论上这两种权力没有包容和被包容的关系。
　　公物警察权与家宅权或家主权（Hausrecht）不同。公物警察权存在于绝对公物上，而家宅权存在于所谓办公楼等建筑物或公共设施等相对公物之上,是针对“不符合资格之利用者，得拒绝之权能” 。实际上家宅权只是一种来自民法物权的请求权，当行使家宅权不能达到保护公物的目的，就要求助于一般治安警察权，而不能自行“采取实力进行退却强制” 。
　　公物警察权与一般治安警察权也不同。法国“承认公产上有两种警察权” ，二者的目的不同，性质和特点也有区别。一般来说上公物警察权具有一定的物质和财产性，一般警察权则具有安全和秩序性。二者是互为补充的，当运用公物警察权的罚款和修复责任权能不足以达到目的，就有赖于公物警察以外的拥有一般警察权的行政机关介入。“二者相结合，才能对公产提供完整的保护。”
认真总结公物警察权的特点，是将公物警察权与其他行政权加以区分的需要，也是判断一项行政职权是否属于公物警察权的需要。我们认为，公物警察权的特点包括以下几个方面：

1.警察性。警察权“是行政活动的某种方式和权力”。 公物警察权既然属于一种警察权，必然具有警察权区别于其他行政权和公务活动的特点，即其活动方式是限制人民自由，满足公共秩序方面的公共利益。
2.专门性。公物警察权的目的和内容十分明显，即对共用公物进行保护，具体讲就是对破坏公物本身的行为以及违规利用公物的行为，加以阻止、惩处、甚至追偿。当然，这些公物必须是法定种类的公物，经过法定程序，正式投入使用，尚在使用期间的共用公物。
3．综合性。从警察活动和警察权采取的行为手段看，单纯的一种行政行为手段很难奏效，必须多种行政行为；这些行为普遍具有相当的强制性，会给相对人带来一定的不利益，因此必须在法定的范围，按法定的程序行使。
　　我国现行法规中城市管理行政执法的公物警察权属性十分明显；正确认识城市管理综合执法与相对集中行使处罚权的公物警察权属性，并非什么惊人之举，而恰恰是新实践与旧理论的结合，是将制度创新纳入既有的行政法理论体系的一种扬弃。早期人们并没有把公物警察权与综合执法、相对集中处罚权联系起来。原因有三：一是我国学者对于公物、公物警察权研究的断层至今尚未完全弥合；二是学者对相对集中处罚权的实施仍然着眼于现实中的原因 、执法主体的变更和执法权的再分配层面，而集中的对象——行政权本身缺乏深刻认识；加之“城市管理领域”的范围界定大而无当，学力不足者很难一眼看出其中的规律性。但是，在没有成熟理论指导的情况下，在城市管理领域开展相对集中行政处罚权工作的试点和推广，从而使公物警察权与相对集中行使行政处罚权走到一起，说明这一做法是有其客观合理性的。
随着认识的深入，我们发现单纯的集中行政处罚权难以涵盖城市管理行政执法所需要的全部行政权，城市管理行政执法应当是包括了行政处罚权和一定程度的行政命令权，行政即时强制权，行政强制执行权甚至行政裁判权在内的行政权的集合。这些带有一定强制性的行政行为权，与传统理论上的警察权大致相当，也与前述公物警察权的综合性相契合。而正确认识公物警察权，是给城市管理行政执法以正确的定位，为其科学的配置职权的一个理论基础。
广西壮族自治区南宁市人民政府


南宁市人民政府关于印发《南宁市经济适用住房管理暂行办法》的通知

南府发〔2004〕109号

各县、区人民政府，各开发区管委会，市直各委、办、局（公司）：

　　《南宁市经济适用住房管理暂行办法》已经市人民政府办公会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○四年十二月二日


　　南宁市经济适用住房管理暂行办法


　　第一章 总 则

　　第一条 为建立新的住房供应体系，解决中低收入家庭住房困难，规范经济适用住房建设和销售管理，根据建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行共同颁布的《经济适用住房管理办法》（建住房〔2004〕77号）和《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区经济适用住房管理暂行办法的通知》（桂政发〔2004〕23号）的有关规定，结合我市实际，特制定本办法。

　　第二条 本办法所称经济适用住房是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

　　第三条 在南宁市城市规划区内从事经济适用住房建设、交易、实施经济适用住房管理，应当遵守本办法。

　　第四条 首府南宁住房制度改革委员会（以下简称“房委会”）负责经济适用住房建设发展的指导和协调工作。首府南宁住房制度改革委员会办公室（以下简称“房改办”）负责经济适用住房的实施和管理工作,其主要职责是：

　　（一）组织本办法的实施，研究拟定本办法的配套政策和规定。
　　（二）会同发改委、规划、国土资源、建委等行政主管部门，根据我市社会经济发展状况、人口、中低收入家庭的住房水平和市场需求以及建设用地情况，编制经济适用住房中长期发展规划和年度建设计划。
　　（三）贯彻落实国家有关经济适用住房政策，协调政府有关部门贯彻落实本办法，搞好我市经济适用住房建设和管理。
　　（四）负责经济适用住房建设计划实施和销售管理。
　　（五）会同建设行政主管部门组织经济适用住房建设项目招投标，确定开发建设经济适用住房的企业。
　　（六）组织有关部门对经济适用住房建设项目进行监督、检查，参与工程项目的验收。

　　第五条 南宁市经济适用住房建设发展中心（以下简称“发展中心”）在房改办的领导下具体负责经济适用住房建设管理和销售管理工作。


　　第二章 优惠政策

　　第六条 经济适用住房建设用地，实行行政划拨方式供应。

　　第七条 经济适用住房建设项目免交城建配套费。

　　第八条 在经济适用住房的开发过程中，经批准的行政事业性收费项目一律按最低收费标准减半征收。

　　第九条 经济适用住房项目小区外基础设施建设费用由政府负担。


　　第三章 项目管理

　　第十条 经济适用住房年度建设计划，经房委会研究报政府审批后，纳入我市经济发展计划并向社会公布。

　　第十一条 规划行政主管部门根据城市总体规划，经济适用住房中长期发展规划，确定经济适用住房的用地选址方案报市政府审批。

　　第十二条 国土资源行政主管部门根据土地利用总体规划、经济适用住房中长期发展规划和年度建设计划，编制经济适用住房中长期用地规划和年度用地计划，并根据市政府批准的选址方案，落实经济适用住房项目用地。

　　第十三条 经济适用住房开发建设项目实行招投标。

　　第十四条 通过招投标获准开发建设经济适用住房的企业，凭房改部门出具的《经济适用住房项目合同书》分别到发改委、规划、国土资源、建委、环保等部门办理项目报建手续。

　　第十五条 凡以经济适用住房名义取得的划拨用地，必须全部用于经济适用住房建设，严禁转作其他用途。


　　第四章 建设管理

　　第十六条 经济适用住房的规划设计坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则。

　　第十七条 经济适用住房建筑面积控制在60～100平方米，室内装修采取初装修的形式。

　　第十八条 经济适用住房开发建设实行工程建设监理制度、工程质量保证制度，开发企业必须向住户提供《住宅质量保证书》和《使用说明书》。

　　第十九条 经济适用住房项目建设，要按照小区规划设计的要求与各种配套设施同步进行，凡配套设施达不到规划设计要求的，该项目不得通过竣工验收。

　　第二十条 承建经济适用住房项目的开发企业，必须定期向房改部门报送建设进度情况和相关统计报表。

　　第二十一条 经济适用住房小区建成后，要严格按照国家有关规定进行竣工验收。


　　第五章 价格管理

　　第二十二条 经济适用住房价格实行政府指导价。
制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。

　　第二十三条 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，其中利润不得超过3%。

　　（一）开发成本
　　1、按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支的征地和拆迁安置补偿费。
　　2、开发项目前期工作所发生的工作勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费以及相关的行政事业性收费。
　　3、列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。
　　4、在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。
　　5、管理费按照不超过本条（一）项1至4目费用之和的2%计算。
　　6、贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。

　　（二）税金
　　依照国家规定的税目和税率计算。

　　（三）利润
　　按照不超过本条（一）项1至4目费用之和的3%计算。

　　第二十四条 经济适用住房开发建设实行负担卡制度。开发企业凭房改部门出具的《经济适用住房项目合同书》和《经济适用住房行政事业性收费负担卡》到相关部门办理该项目的行政事业性收费减免手续。各有关部门收取费用时，必须按规定填写负担卡；拒绝填写或不按规定要求填写的，经济适用住房开发企业有权拒交，并向价格主管部门举报。

　　第二十五条 经济适用住房的销售价格由价格主管部门会同房改部门按照《国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格〔2002〕2503号）的规定在项目开工之前确定，并向社会公布。

　　第二十六条 经济适用住房开发企业必须严格按照公布的价格出售住房，不得擅自提价销售。


第六章 销售管理

　　第二十七条 购买经济适用住房实行申请、审批、公示制度。

　　第二十八条 符合下列条件之一的对象，可以申请购买一套经济适用住房：

　　（一）常住城镇的中低收入家庭无房户（含符合当地安置条件的军队人员）或男28岁、女25岁以上的中低收入无房单身人员（含按人事、劳动部门规定与当地机关、企事业单位签订一年以上用工合同的外来务工人员）；
　　（二）现住房建筑面积未达到人均15平方米的住房困难家庭户；
　　（三）因城市建设规划需要而被拆迁住房的无房家庭户。
中低收入家庭，指家庭（含夫妇双方）年收入低于当年本市统计部门公布的上一年职工平均工资6倍且高于当年本市统计部门公布的上一年职工平均工资一半的家庭户。

　　第二十九条 购买经济适用住房享受的控制面积标准为：普通职工、居民住房面积70平方米；其他人员根据自治区人民政府办公厅（桂政办〔1995〕39号）住房标准执行。

　　第三十条 购买经济适用住房实行超面积收取差价款的办法。购买面积超过本人住房享受控制面积标准的部分，按购买经济适用住房的价格20%补交差价款，由房改办负责收取，实行专户管理，作为南宁市经济适用住房建设发展资金。该项资金使用，由市财政部门审核，市人民政府批准。

　　第三十一条 申请购房的程序和方法
　　一、申请
　　申购对象持下列证件到南宁市行政审批大厅房改办窗口办理购房申请：
　
　　（一）户口本或拆迁证明、外来人员用工合同（原件及完整复印件一份）；
　　（二）申请人及配偶身份证、职务、职称证明（原件及复印件一份）；
　　（三）有效的住房情况证明（《房屋所有权证》；《租赁合同》；由申请人所在单位或街道办事处出具的住房情况证明；外来务工人员由现居住地和户口所在地单位或街道办事处出具的住房情况证明）；
　　（四）由申请人及配偶所在单位或街道办事处出具的上年收入证明。

　　二、审查、公告及审批
　　南宁市经济适用住房销售审批领导小组对申购对象资料进行审查。审查通过的，将申请基本情况和核准购房面积在报刊和经济适用住房办事机构公示，公示期限10日。10日内无异议的申购对象，由房改部门发放《南宁市经济适用住房购房通知书》；有异议的申购对象，由房改办会同纪检、监察等有关部门进行核查，符合申购条件的，发放《南宁市经济适用住房购房通知书》；不符合申购条件的，发放《南宁市经济适用住房申购条件审查结果通知书》。

　　三、选房
　　发展中心根据经济适用住房可供房源情况，公布其楼盘地址、栋号、房号、面积价格等情况，申购对象必须凭《南宁市经济适用住房购房通知书》在规定的时间内进行选房，否则视为自动放弃。

　　四、住房控制面积标准确认及超面积差价款的收取
　　申购对象选房完毕后，由发展中心根据申购对象所享受的住房控制面积标准进行审核，对选购住房在控制面积标准之内的，开具《住房控制面积标准确认书》；对购房面积超过规定控制面积标准的，开具《超标面积差价款缴交单》。购房面积超过规定控制面积标准的申购对象持《超标面积差价款缴交单》到房委会指定银行交款，存入南宁市经济适用住房建设发展资金专户。

　　五、发放《南宁市经济适用住房准购证》
　　申购对象凭《住房控制面积标准确认书》或《超标面积差价款缴交单》及银行缴款回执单到南宁市行政审批大厅市房改办窗口领取《南宁市经济适用住房准购证》。

　　六、购房
　　申购对象持《南宁市经济适用住房准购证》到所购住房的开发企业按照政府公布的经济适用住房价格办理购房手续。

　　第三十二条 《南宁市经济适用住房准购证》实行一房一证管理制度。经济适用住房开发企业必须按《南宁市经济适用住房准购证》签发的房号依法与购买人签订经济适用住房购房合同，凭证销售。准购证内容禁止更改。


　　第七章 集资建房和合作建房

　　第三十三条 集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，市政府根据本市经济发展水平、住房状况、居民收入、房价等情况，确定是否发展集资、合作建房以及建设规模。其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核及价格确定等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。


　　第八章 经济适用住房的权属登记

　　第三十四条 购买人购买经济适用住房后，由开发企业持与购买人签订的购房合同和经济适用住房准购证到房改部门办理《个人住房档案》，购买人持《南宁市经济适用住房准购证》、购房合同和其他相关材料到房产管理部门办理权属登记。

　　第三十五条 经济适用住房开发企业依法取得国有土地使用权后，应当办理整个建设项目的土地使用权设定登记，领取《国有土地使用证》。预售经济适用住房的，企业应当在办理预售许可证明之日起三十日内，向国土资源行政主管部门办理经济适用住房预售土地登记备案，领取《国有土地使用权分割转让证》。购房者取得《房屋所有权证》后，凭相应的《国有土地使用权分割转让证》等材料向土地行政主管部门申请办理变更登记，领取《国有土地使用证》。

　　第三十六条 房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应分别注明经济适用住房、划拨土地。并对其中超过规定面积购买部分在产权证中注明，再上市时，该部分不再补交有关税费。


　　第九章 经济适用住房的上市交易

　　第三十七条 经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证之日起，在三年内不得上市交易，经济适用住房上市出售后，原购买人不得再次申请购买经济适用住房。出售时，应当按照《南宁市已购公有住房上市交易暂行办法》向政府缴纳收益，购买的经济适用住房在向政府补缴收益前不得用于出租经营。凡属经济适用住房作为营业场所的，工商行政部门不得办理营业执照。


　　第十章 监督管理

　　第三十八条 经济适用住房开发企业未经批准，擅自改变经济适用住房土地用途的，由土地行政主管部门按有关规定进行处罚。

　　第三十九条 经济适用住房开发企业擅自提价出售经济适用住房的，由价格主管部门依据有关规定进行处罚。

　　第四十条 经济适用住房开发企业不按照房改部门发放的《南宁市经济适用住房准购证》要求，擅自改变经济适用住房售房对象的，由建设行政主管部门责令开发企业限期收回；不能收回的，由开发企业补缴同地段经济适用住房与商品房价格差，并对开发企业的不良行为进行处罚。

　　第四十一条 对于在经济适用住房项目建设过程中有不良行为或项目工程质量低劣的开发企业，由原资质审批部门依据有关规定降低其开发资质等级；情节严重的，可依法注销其资质证书。

　　第四十二条 对提供虚假情况或者更改准购证的申请人，取消其购房资格；对开具虚假证明的单位，要追究当事人的行政责任，触犯法律的，交由司法机关处理。

　　第四十三条 经济适用住房管理部门有关工作人员失职渎职，滥用职权，敲诈勒索，行贿受贿的，由纪检、监察给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第十一章 附 则

　　第四十四条 本办法自发布之日起施行。