国家计委 建设部 中国建行 等


国家计划委员会、建设部、中国人民建设银行、审计署、国家统计局、国家物价局关于加强商品住宅建设管理的通知
国家计委、建设部、中国建行、审计署、国家统计局、国家物价局



各省、自治区、直辖市和计划单列市计委（计经委）、建委、建设银行分行、审计局、统计局、物价局：
为加强商品住宅建设管理，促进商品住宅建设事业的健康发展，根据国务院关于商品住宅建设要列入固定资产投资计划的决定和国务院国发〔1989〕39号文件的规定，现将有关事项通知如下：
一、本通知所称的商品住宅是指有资格的商品房屋开发的住宅及其必要的配套设施。商品住宅投资包括下列内容：
1．开发区内的征地、拆迁、改造、翻建实际费用；
2．商品住宅建筑安装工程；
3．开发区红线内的市政配套；
4．为开发区内商品住宅配套的非经营性的公用服务网点。
上述项目以外的下列内容不列入商品住宅投资规模，但必须按国家规定列入有关固定资产投资规模，不得放在计划外：
1．开发区内外的非商品住宅项目，包括各种商业、金融、科研、展销等楼宇及其它各种生产性建筑；
2．对商品住宅建设的各种取费及商品住宅出售所得利税。
二、商品住宅建设投资是整个固定资产投资的组成部分，实行指令性计划。从一九九0年起，所有商品住宅建设项目（包括续建、新建项目），建设时都要列入商品住宅建设投资规模。严禁搞计划外的商品住宅开发建设。
三、从一九九○年起，商品住宅建设计划在国家固定资产投资计划中单列，并一律按全民所有制固定资产投资计划管理。
四、商品住宅投资计划，均由各地区计委汇总编制，报国家计委综合平衡后下达到各省、自治区、直辖市和计划单列市计委（计经委），其中，中央单位开发公司建设商品住宅投资计划，由国家计委征求建设部意见后戴帽下达。
五、商品住宅建设项目的审批
1．开发区总建筑面积二十万平方米以上或总投资一亿元以上（含二十万平方米、一亿元）的规划开发项目，由省、自治区、直辖市和计划单列市计委（计经委）上报，建设部初审后，由国家计委审批；
2．开发区总建筑面积二十万平方米以下或总投资一亿元以下的项目，由省、自治区、直辖市和计划单列市计委（计经委）审批。
六、商品住宅销售计划由各省、自治区、直辖市和计划单列市计委（计经委）负责编制。要做到以销定产，产销平衡。具体出售办法：
1．北京地区的中央单位购买商品住宅和涉外销售商品住宅，由首都规划建设委员会审批，地方单位购买商品住宅由市计委审批。
2．北京地区以外各省、自治区、直辖市和计划单列市销售商品住宅，均由当地计委（计经委）审批，其中属中央单位的，商有关部门审批。
3．国家鼓励私人购买商品住宅，对私人购买的商品住宅应优先安排。具体办法由各地计委商有关部门本着“方便、易行”的原则制定。
开发公司不得在计划外擅自出售商品住宅。严禁任何单位和个人倒卖商品住宅。
七、开发公司综合开发的楼堂馆所项目建设，按国务院《楼堂馆所建设管理条例》和国家有关政策执行。不得按商品住宅项目审批，不得列入商品住宅计划。经批准建设的楼堂馆所项目列入基本建设投资计划。
八、各级建设部门要做好开发公司的资质审查工作，采取有效措施，控制商品住宅建设标准，提高工程质量，配合计划部门做好商品住宅计划的实施，保证商品住宅计划的顺利实现。
九、商品住宅价格的制定应以成本为主要依据，严格按照国家有关作价办法，由省、自治区、直辖市物价部门会同计划、建设、审计部门，并请建设银行参加制定。商品住宅的售价均不得高于物价部门规定的价格，严禁乱涨价。
十、商品住宅开发建设资金一律存入项目所在地建设银行或住房银行，实行统一管理，其他专业银行不得办理商品住宅建设资金拨付业务。
十一、商品住宅开发公司必须按国家规定缴纳投资方向调节税。投资方向调节税列入项目投资概算，但不得作为其它取费的依据。
十二、各级审计部门要加强对商品住宅建设项目的审计监督，重点审计建设投资规模是否列入国家计划，资金来源是否正当；各级物价部门及监督检查部门要加强对商品房屋的价格管理与监督。对违反规定的，有关部门要及时按有关规定进行严肃处理。
十三、从一九九○年起建立单独的商品住宅统计制度。各级房屋开发公司应按月向当地统计部门报送施工的建筑面积、本年新开工建筑面积、竣工建筑面积、实际完成投资和销售建筑面积、销售额，由统计部门逐级汇总上报国家统计局。
十四、对搞计划外项目或擅自出售计划外商品住宅和自行提高商品住宅价格的单位，要视情节轻重分别给予通报批评、罚款和行政处分。
十五、过去有关商品住宅的规定与本通知不一致的，以本通知为准。




1990年8月18日
国土局


国家土地管理局转发国家物价局、财政部《关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》的通知
1992年12月16日，国家土地管理局

各省、自治区、直辖市及计划单列市土地(国土)管理局(厅):
现将国家物价局、财政部《关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》(〔1992〕价费字597号)转发给你们,请按文件中规定的收费项目、标准和使用范围执行,加强对征地管理费的征收、使用和管理,并按文件规定的上交比例,及时、足额地上交上级土地管理部门。请将执行过程中遇到的问题及时函告我局,同时请你们接到此通知后,立即将文件转发到各地、市、县土地局,并抄送各级政府办公厅(室)。

附：国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知
(1992年11月24日)
国家土地管理局:
根据《中共中央国务院关于坚决制止乱收费、乱罚款和各种摊派的决定》(中发〔1990〕16号)的规定,对土地管理系统的部分收费项目与标准进行了审查,现就有关事项通知如下:
一、征地补偿、安置费按《中华人民共和国土地管理法》的有关规定执行。
二、征地管理费按《征地管理费暂行办法》(附件)执行。
三、各地区、各部门要严格执行上述规定,不得擅自增设收费项目和提高收费标准。
四、各级土地管理收费单位应按规定向物价部门办理收费许可证,并使用财政部门统一印制的收费票据。
五、本通知自一九九二年十二月一日起执行。

附：征地管理费暂行办法
第一条 为改善和加强征地管理工作，合理收取和使用征地管理费，根据《中华人民共和国土地管理法》及有关法律、法规，制定本办法。
第二条 征地管理费系指县以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征用土地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上交一定比例支付的管理费用。
第三条 实行征地包干的，应由政府土地管理部门或所属的征地服务机构与建设用地单位协商，签订征地包干协议，明确双方的权利和义务，并严格履行双方签订的协议。
第四条 征地包干的三种形式
(一)全包方式，即由政府土地管理部门或所属的征地服务机构，采取包工作、包费用、包时间的三包方式，负责征地全过程的全部工作，征地所发生的全部费用经科学测算后，由用地单位一次交付土地管理部门，土地管理部门或征地服务机构按规定期限将土地交付用地单位。
(二)半包方式，即由政府土地管理部门或所属的征地服务机构，采取包工作、包时间、不包费用的方式，负责征地的全部工作，在规定的期限内将土地交付用地单位，征地费用按实际发生计算，由用地单位直接支付给被征地单位。
(三)单包方式，即政府土地管理部门或所属的征地服务机构，采取只包工作，不包费用和期限的方式，代表用地单位负责对拟征用的土地进行勘察、登记，做好征地的组织协调工作，协调用地单位与被征地单位制定征地安置、补偿方案，办理用地手续等事宜。
第五条 征用土地管理费的收取标准：
(一)实行全包征地方式的，按征地费总额的以下比例收费：
1. 一次性征用耕地在66.67公顷(1000亩)以上(含66.67公顷)、其它土地133.34公顷(2000亩)以上的(含133.34公顷)，征地管理费按不超过3%收取；
2. 征用耕地66.67公顷以下、其它土地133.34公顷以下的，征地管理费按不超过4%收取。
(二)实行半包方式的，按征地费总额的以下比例收费：
1. 一次性征用耕地在66.67公顷以上(含66.67公顷)、其它土地133.34公顷以上的(含133.34公顷)，征地管理费按不超过2%收取；
2. 征用耕地在66.67公顷以下、其它土地133.34公顷以下的，征地管理费按不超过2.5%收取。
(三)实行单包方式征地的，按征地费总额的以下比例收费；
1. 一次性征用耕地在66.67公顷以上(含66.67公顷)、其它土地133.34公顷以上的(含133.34公顷，征地管理费按不超过1.5%收取。
2. 征用耕地在66.67公顷以下，其它土地133.34公顷以下的，征地管理费按不超过2%收取。
(四)只办理征地手续不负责征地工作的，不得收取征地管理费。
第六条 补办征地手续、并需要重新进行勘察、登记的建设项目，无偿划拨的国有荒地、荒山等用地项目的征地管理费收取标准，由省、自治区、直辖市土地管理部门提出意见，经同级物价、财政部门审定后，报省政府批准实施，并抄报国家物价局、财政部备案。
第七条 按照第四条第一项全包式进行征地的，如征地过程中出现不可预见情况，可由负责征地的单位据实与用地单位另行结算不可预见费用。
第八条 征地管理费的减免范围
(一)党政机关、全额预算管理的事业单位、中小学校、幼儿园、福利院、敬老院、孤儿园、\妇幼保健、防疫站、残疾人企业征用土地，免收征地管理费。
(二)差额预算管理和自收自支管理的事业单位为修建办公楼、宿舍楼征用土地，减半收取征地管理费。
(三)抢险救灾使用土地，免收征地管理费。
第九条 征地费用一般由以下几项费用组成；土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上、地下附着物和拆迁补偿费。除国务院另有规定外，具体收费标准、计算方法，应根据《中华人民共和国土地管理法》中规定的原则，由省、自治区、直辖市物价、财政部门制定，报同级人民政府批准执行。
第十条 征地管理费主要用于土地管理部门在征地、安置、拆迁过程中的办公、业务培训、宣传教育、经验交流，仪器、设备的购置、维修、使用费和其他非经费人员的必要开支。
第十一条 县、市土地管理部门收取的征地管理费，应按一定比例上交上级土地管理部门，上交的具体比例由省、自治区、直辖市土地管理部门确定。报国务院审批的建设项目用地，其征地管理费的1.5%上交国家土地管理局，由省级土地管理部门代收、代交，主要用于审批建设项目过程中的必要开支。
第十二条 征地管理按预算外资金管理，实行财政专户储存，专款专用。
第十三条 乡(镇)村建设用地参照本办法执行。
第十四条 各省、自治区、直辖市物价、财政部门可根据本暂行办法制定实施细则。