无证二手房（期房）买卖之法律风险与控制

作者：陈召利 主页：www.law-god.com

虽然房屋在未取得两证（房屋所有权证和国有土地使用证）前进行交易危险重重，但是高风险往往伴随着高收益，于是诸多购房者往往难以抵制低房价的巨大诱惑，心存侥幸，铤而走险。当然，一帆风顺，获得高收益者不乏其人，然而更多的是高风险的受害者，钱财两空。风险无处不在，只有清醒地认识无证二手房买卖中究竟存在哪些风险，才有可能事前预防至少是有所准备。
一、 无证二手房买卖之法律风险
（一） 二手房买卖合同无效之风险
卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。虽然实践中法院对于无两证的二手房买卖合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定合同无效，也有的法院认为《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定并非强制性规定而是管理性规定，只是规范房屋权属不能发生变更，但是对合同效力没有影响。其实，我们完全没有必要拘泥于《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定的法律性质的争论，而应该注意到《中华人民共和国合同法》第五十一条对于无权处分的合同效力作了明确规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。反面言之，无处分权的人处分他人财产，权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权，则合同无效。所谓处分权，是所有权的一项权能，对于二手房买卖来说，卖房人只有取得房屋权属证书，才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋（授权处分行为不予考虑），因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋，二手房买卖合同的效力待定，如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则二手房买卖合同应认定无效。
（二） 房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定
现实中无两证的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记，直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长，能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件，不确定性因素较多，难以控制。
（三） 房屋质量难以保证
现实中无两证的二手房更多的是期房，在建成之前房屋质量如何根本无从判断，这必然为二手房的交付留下了质量隐患。
（四） “一房二卖”不可不防
无两证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。
当然，这里只是列举了主要可能发生的法律风险，还有卖房人的对外抵押、信用破产等等。
二、无证二手房买卖之风险控制
在初步了解了无两证的二手房买卖的各种风险后，接下来必须考虑如何才能有效避免、最少是最大程度地降低可能发生的各类风险。
实践中主要采取以下两种做法：
做法一，签订二手房买卖预合同，也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话，二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是，一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同，则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。
做法二，签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话，是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。
本律师认为，上述两种做法各有利弊，但均存在一个致命的缺陷，就是在二手房买卖合同尚未生效前，全部房款或者部分房款如何支付？因为卖房人通常是因为急需资金周转才出售房屋，基本不可能在签订合同后不要求支付任何款项，通常会要求购房者支付房屋总价或者大部分款项。而此时二手房买卖合同尚未生效，购房者一旦支付房款，其合法权益如何保障？结合长期的工作实践，本律师认为上述两种做法都必须辅以借款合同才能在有效规避法律风险的同时达到合同双方当事人的目的。具体采取上述哪一种做法，应主要根据购房者的个人意愿来决定：
如果购房者的购买该房屋的意愿相当强烈，则应当签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。同时签订借款合同，在二手房买卖合同生效前，将约定的房款以借款的方式支付。
如果购房者的购买该房屋的意愿不是十分强烈，也就是说购房者认为可以购买该房屋，也可以购买其他房屋，而更注重权益的保障，则应当签订二手房买卖预合同，并约定高额的定金，当然最高不得超过合同标的的20%。而对于高于定金的部分款项则须签订借款合同并以借款的方式支付。
当然，无论采取上述哪一种做法，务必确保借款合同和二手房买卖（预）合同的有效衔接，如合同效力，定金的约定，款项的性质转换，违约责任等等。总的来说，无两证的二手房买卖存在极高的风险，建议尽量不要购买。如购房者执意购买无两证的二手房，因相关操作较为复杂，建议尽可能寻求专业法律人士帮助，以最大程度地降低法律风险，保障自己的合法权益。
湖南省娄底市人民政府办公室


娄底市开展绿地认养活动的暂行规定


　　　　　　　　　　　　　娄政办发〔2004〕32号

各县、市、区人民政府，市经济技术开发区管委会，市直有关单位，市属以上有关企事业单位：
　　经市人民政府同意，现将市绿化委员会制订的《娄底市开展绿地认养活动的暂行规定》转发给你们，请认真组织实施。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○四年十月十四日

　　　　　　　　　　　（市绿化委员会 二○○四年九月二十四日）

　　绿地认养是指机关、企事业单位、团体、民营企业及个人通过一定的程序，自愿负责单株林木或一定面积的林木、绿地的种植、建设、管理和养护的公益性、非营利性的行为。开展绿地认养活动，是依靠社会力量，搞好我市绿化美化建设，巩固发展绿化成果，增强广大群众绿化和生态意识，促进社会主义精神文明建设的一项重要举措。现结合我市实际，就开展绿地认养活动制订本规定：
　　一、绿地认养的原则与办法
　　（一）绿地认养应坚持自愿的原则，实行申请制，反对形式主义，不允许采取强迫命令、强行摊派。
　　（二）绿地认养的办法。绿地认养一般有四种方式：认种、认建、认养和认管。绿地认养实行协议管理的办法，由自愿要求认养绿地的单位和个人，向当地绿化委员会办公室（以下简称绿委办）提出认养申请，并签订认养协议，明确双方的责任和权力，共同遵守。双方的责任包括：林木种植，林地、绿地建设，绿地保洁、监护，林地与绿地的浇水、施肥、修剪、防治病虫害，资金投入等。双方权利包括：相互监督权，认养者经授权可享有在认养林地、绿地内竖立标志牌权和林地、绿地命名权。
各地要结合提高学生绿化环保意识和普及绿化知识教育，提倡和鼓励学生参与绿地认养活动。可以学校、班级、团支部或少先队等集体名义认养，也可以学生个人名义认养。学生认养以管护、保洁为主。
　　（三）要正确处理好绿地认养与专业绿化管理的关系。绿地认养要采用先进科学的技术，讲究园艺技术和养护管理水平，有利于绿地建设和保护。
　　（四）绿地认养不得改变绿地产权关系。认养单位和个人对认养的林木、绿地不享有所有权、使用权、经营权和处理权。认养单位和个人不得以任何理由在认养的绿地内增加建筑物、构筑物，不得改变绿地性质和功能，也不能在竖立的标志牌上标注具有商业广告性质的内容。
　　二、绿地认养的范围、内容、标准与形式
根据认养者认养的绿地所在区域，由当地绿委办会同政府有关行政主管部门确定认养的具体范围、内容、标准和形式。
　　（一）绿地认养的范围与期限。在全市范围内，城市、城镇建成区的公园、公共绿地、居住小区绿地、街道绿地，近郊森林公园、片林及风景旅游区的风景林，道路绿地，临城河道绿地等，都可以由单位和个人认养。各单位庭院附属绿地和“门前三包”树木、绿地不在认养范围。绿地认养的期限至少为一年。
　　（二）绿地认养的内容。一是承担林木种植、绿地建设或改造工作；二是维护绿地、保证绿地不受破坏；三是全面负责绿地养护、保洁和管理工作。认养单位或个人可以选择其中一项或几项内容进行认养。
　　（三）绿地认养的标准。委托认养经费标准为：认养经费标准原则上按市场价格双方协商确定，一般情况下，认种、认养胸径5－6cm的落叶乔木每株30－80元，常绿乔木50－150元；胸径10cm以上的乔木和古树名木的认养资金标准依树木大小及其价值由双方协商确定。认养、认管绿地、片林的经费标准为每平方米不低于8元，认建片林、绿地按有关工程预算标准协商确定。
　　（四）绿地认养的形式。一是直接认养，由认养单位或个人直接负责绿地建设、养护、保洁和管护工作，并监护树木花草及设施不受破坏。二是委托认养，按认养协议，认养单位或个人提供相应的认养资金，由绿委办会商政府有关行政职能部门公开招标，委托有关专业绿化单位进行建设或管理。
　　三、绿地认养工作的管理
　　（一）绿地认养活动是一项新举措，各级政府要高度重视、关心和支持，在政府的统一领导下，各级绿化委员会及其办公室对绿地认养活动要统一组织实施和监督管理，同级林业、城建园林等职能部门要予以积极配合，并给予技术指导。
　　（二）绿地认养协议由各级绿委办统一与认养单位或个人签订。由各级绿委办公开招标，委托林业、园林及具有相应资质的单位进行设计、施工、养护和管理。
　　（三）各级绿委办应给认养绿地的单位和个人颁发荣誉证书。
在认养期限内，认养、认管绿地面积在500平方米以上的可以竖立标志牌，1000平方米以上可享有冠名权；按政府或绿化主管部门批准的规划方案进行出资建设和管理，面积在3000平方米以上的，享有绿地经营权和命名权。
　　荣誉证书、标志牌由市绿化委员会统一设计制作，各县（市、区）绿化委员会组织颁发。
　　（四）绿地认养资金由各级绿委办在同级财政设立专门账户，实行“收支两条线”管理、纳入财政综合预算、专款专用。各级绿委办接收、使用、管理认养资金要接受同级财政、审计部门和上一级绿委办的监督和审查；其资金使用年报每年年底要报同级财政和上一级绿委办备案。
　　（五）各级政府和各有关部门要切实重视绿地认养工作，认真组织宣传发动，搞好技术指导与服务。同时，要充分发挥新闻舆论的导向作用，大力弘扬绿地认养单位和个人的奉献精神。各级绿委办要及时总结经验，开展好表彰活动，推广先进，示范引路，使本市绿地认养活动逐步步入制度化、规范化、科学化轨道，促进该项活动有序健康蓬勃开展。