论企业年检的成本和效率

　　　　　　　　　　　　　　　　作者：王 晴

　　企业年度检验是行政许可证管理工作的程序和内容之一。具体而言，是工商行政管理机关通过对营业执照主体。就原申请登记事项和执照所载的权利，按照法律法规规定的核准登记条件，与其年末实际情况相对照。检查、验证后作出对行政许可证--营业执照效力终止或延展或变更后存续的决定。其实质是对营业执照的未来效力重新作出认定和判断。通过企业申报、登记机关审查条件、必要的调查和核实、作出年检结论、在执照文本上加注或标记、发还执照和归档备案等步骤，对事先已经核准登记准人市场，即已经获得行政许可证明文件（《营业执照》）的企业，就其是否保有民(商)事主体资格以及《营业执照》所载的权利之效力所作的一年一度重新审查判断。属于核准登记工作在事中或事后的继续及许可证动态管理的延伸。因此说，企业年检法律规范，属于登记法的范畴。需要说明的是这里所谓登记法，并非独立的法律部门，我们可以从诸多的经济法、民商法、行政法等法律部门中就工商业的行政登记为实用和操作方便而撷取概括出这一概念，正如《公司法》、《企业法人登记管理条例》等登记法都是由程序法和实体法两部分构成一样，企业年检法律规范亦是如此。程序法和实体法互为表里、相互依存。两者存有效力渊源上的区别，实体规范大多源于上位法的规定，即市场准入和核准登记的条件是由《公司法》、《企业法人登记管理条例》等法律法规直接规定的。内容主要是权利义务分配原则；而程序性规范则更多来自公务惯例，侧重成本、效率、公正方面的考虑，对公务实际和具体实务从公正、成本和效率三方面规定出严谨、科学、方便、简明的程式和步聚。企业年检法律规范解决的实体问题是营业执照的效力终止、延展、或变更存续三个问题，那么针对这三个问题在程序方面对应设置出完整的规定，即(一)审查企业年检符合原申请登记事项的，准予通过年检的程序；(二)企业已不符合原申请登记事项并且失去市场准入的基本条件的，不予通过年检，消灭其民事主体的程序；(三)企业不符合原申请登记条件，但未完全失去市场准入其他条件，变更行政许可证照的权利义务后存续其效力的程序。三个实体问题和三方面的程序规定缺一则失其严谨、科学、完整性。实体规范保障企业的权利；程序上的瑕疵或欠缺却会导致行政管理相对人的实体权利落空，行政处理不公正；而对于行政主体自身来说，成本和效率都将受到影响，甚至导致行政低效和无能，资源浪费等不利后果。
　　从上文企业年检的定义和企业年检法律规范的基本特征出发，总结我们年检工作的得失，并审视考察《企业年度检验办法》颁布实行以来的年检工作的实际，从中可以发现三个问题，一是追求年检率问题，二是参加年检的条件问题，三是年检的期间和对应的程序不完整的问题。我们必须正视现实，申明法理，理清脉络，矫正错误。
　　第一个问题有共性，因为自年检工作开展以来，在各级工商行政管理机关的官方报表文件和工作目标书中都有"年检率"一项。　而且约定俗成似的占有重要位置；本来年检率作为行政工作的报表数据其所反应出的是一种法律事实状态，上级机关据以了解掌握工商企业关停的动态数据以资决策之用。当我们把"年检率"当作行政工作的任务指标或效率来统计衡量时，流弊甚深。其结果会使年检机关、机构的公务人员不重视年检审查结果，而去片面追求年检率而作出太多的"勉强"年检。我们知道企业年检对登记机关来说，是依申请的行政行为。对企业当事人来说，能否参加年检，是市场主体的法律行为，由其自身或客观条件决定。企业　如不参加年检，依照《企业年度检验办法》和相关法律规范，应有企业承担相应的法律责任。不参加年检的行为，是法律规范所规定的、能够引起法律关系产生、变更和消灭的法律事实。也是年检法律规范为年检工作效率预设的处断方法。而考察年检率以为年检工作的效益意味着要登记机关承担达不到年检率的责任或者让不合格的企业硬性通过年检。不参检行为的主体是年检当事人即企业，而且参加年检不符合法律规定的条件的法律事实又是一种客观存在的并不能都以行为人现在的主观追求所能实现的情形。更不是年检机关及其工作人员所能支配的，正如破产会带来债权人利益的损失，是社会公益所不愿的，但它是市场竞争的结果，是一种客观事实。至少企业不参加年检的法律行为的主体是企业而不是年检机关，当然不能由年检机关承担责任。发生了不参加年检的事实或行为必然引起法律关系主体消灭的后果。　年检登记机关只有依法行政的义务，即依法确定相应的法律关系。决不能为荒谬的行政指标勉强通过年检；通过违法行为来阻却法律规范指引的法律关系运动的必然结果发生。
　　遗憾的是我们应该看到，牺牲了年检标准这种法律规范似乎无人注意。但达不到年检率却几乎是交代不过去的工作失误。
　　第二个问题参加年检的条件或资格，它和第三个问题相伴相生，并且是由第一个问题追求年检率带来的直接的副作用。参加年检的条件在理论上决无依据，但在实际操作中隐含在第一、第二问题中，并且起着微妙的作用。客观公正地说《企业年度检验办法》从来就没有荒谬到为申请参加年检制定一个行政许可条件。但实际上其程序的欠缺和操作不便却助长了公务人员的错误认识和短期行政行为，甚至年检行政工作的低效和浪费。《企业年度检验办法》(以下简称《办法》)规定了企业不参加年检和参加年检两种行为的法律后果。这个属于通过年检的行政许可条件。对行政许可证营业执照的效力直接作出终止或延展的处理，这很明朗。但对于在年检审查中发现有《办法》第十一条所列举年检审查内容共十四项问题，诸如前置于营业执照审批的行政许可证明已经失效或相关生产经营资格被撤销或丧失，出资不实、抽逃资本，超出核准登记的经营范围经营，还有其他申请登记事项发生变更等大量的"中间性问题"，既不能直接肯定予以核准年检又不能直接否定不予通过年检，在审查中各级都比较自危和防范严格，这些问题，本来正是年检工作主题所在。恰恰《办法》对此类问题特别是企业通过变更、调整以适应市场准入条件，补正年检条件，最后保有营业执照和企业民商事主体资格的期间和程序没有详尽的规定。《办法》第十六条规定的是对通过年检的企业的实体处理，第十五条规定的是对不予通过年检的企业的实体处理，它所体现的仅是法律关系发生和消灭的静止状态；没有体现法律关系变更的动态结果。对办法列举的年检审查十四项问题如何解决，规章似乎把它们排除在年检程序以外，当作遗留问题了。法条中有实证表现①第十条规定在审查期间可以要求企业补充材料。这里补充材料并不完全等于给企业补足年检实质条件的时机即期间②第十五条第二款对不予通过年检的企业依法吊销营业执照和第二十一条中责令限期办理变更登记和罚款的规定显然是把行政处罚程序列为年检程序完结后的另一程序③第十四条把通过年检的企业分为A．B级则使矛盾非常明显，等于说通过年检并非一个标准，审查出违法企业照样可以通过年检，只要加一个标示B就可以了。④令人费解的是第七条规定年检的基本程序中根本就没有对年检审查出的违法行为的行政处罚，但在第二十条至第三十条却以同一规章三分之一的法条规定了对企业在年检中审查出的违法行为的处罚规则。这就是说年检程序已经完结，AB级企业都已通过年检但仍有大量实体问题还继续存在。⑤如果说规章规定的疏漏可以由法律来弥补，年检程序终止后遗留实体问题未处理可以由行政处罚法的程序来支持完成行政处罚的话，年检《办法》第五条的法定期间--"年检起止日期"四个月，另加第十九条规定30日的催检宽展期，仍然不是就受理年检后处理年检"中间问题"所给予的必要的充分期间。由于实际操作的不方便，吊销营业执照又需要特殊的听政程序和时间，遗留实体问题是不可能在年检终止期日前解决的。只能说年检程序中不包含对审查问题的处理过程。由此可见，一方面年检的法定期间规定过于短暂又不能随意改变，这就是上文提出的第三个问题；另一方面追求年检率指标非常严格，(前文已述的第一个问题)；第三个方面，年检《办法》程序允许遗留实体问题，或者毋宁说它本身的完成排除解决年检审查出的问题。三方面共同作用下，年检机关的公务人员在实际操作中只能被动选择：要么就受理年检，只要能受理年检就当然意味甚至表明必然通过年检，而且必须限期通过；要么就不受理年检，公示催告后吊销营业执照。使之变成两个极端之间的捷径和过程。在这个过程中索性简化掉了审查和处理两个步骤。从中我们吃惊地发现从年检之处就隐含了一个"参加年检的条件和资格"问题--一个不成文的但客观存在的年检"门槛"。公务人员的错误认识惯性钻年检《办法》程序欠缺的空子。默守"年检受理、审查和核准同一条件制"的规矩。我们知道，年检作为登记核准和行政许可证管理工作的动态延续，其所考察的是工商企业行政登记事后的变量，也就是《办法》第十一条规定列举的"登记主管机关年检主要审查内容"。企业在市场运行中这些变量是必然发生的、客观存在的；有时会有违公平竞争的市场秩序甚至公共秩序。就需要登记主管机关通过年检法律制度实时检验和匡正市场主体资格。正是由于这些变量存在和发生才有年检程序设立的必要，才是行政立法体现的成本和效率前提，是良法存在的基础。如果对这些变量或前文所称"中间问题"的审查制定有标准，那就是年检的审查标准，是变更行政许可的法定条件。即法律法规规定的市场主体准入的条件，(具体因工商业登记制度中审批制与核准制或两相结合的制度不同而不同)，这证明年检审查和核准的条件是同一的；但如果对存有这些变量的企业参与审查、检验本身行为制定一些准人的条件或资格(注意不是范围)，直接拿审查和核准的条件来过滤，参检的企业，律一化地受理年检。这首先是对年检法律制度设立本身的否定和对参检企业的选择与拒绝。是把年检审查的条件性和参加年检的非条件性混淆了。法理上是不通的。因为企业参加年检是无条件的法定的义务，不管企业合格不合格，愿意不愿意，企业必须参加年检。何况够不够年检的条件只有受理审查后才知道。受理年检是核准登记的继续，但不是核准制，因为市场主体已经核准存在，现在是审查它够不够条件继续存在，却不是它够不够条件让你审查的问题。企业申报年检就是无条件的让登记主管机关检查、检验；登记主管机关则依申请作出年检行政行为。选择和拒绝年检都是不作为的违法行为，是否在预示年检是多余的这一自相矛盾的结论。其次，"受理、审查、核准同一条件制"，实际上等于未受理先审查，未审查先核准。受理、审查、核准名为三步骤，本质上是一个程序，它的唯一的反面就是不予受理。全部意义就是年检受理完成了。使年检在逻辑上陷入谬误的怪圈，就是说年检如果不把审查作为独立的程序，审查后如果不把处理问题解决问题纳入必须有的程序和更主要的内容(包括对年检工作的检查、回馈、总结结束前内部行政行为和年检起止期外部行政行为的全过程)，等于并不解决市场主体规范或复位的问题；根本抛弃年检的目的。毫不客气的说，年检就是没有实际意义和效率的浪费成本的工作。
　　第三个问题年检的期间和年检遗留问题。如上所述，年检规章的规定显然使得年检工作结束欲速不达。甚至牺牲掉对年检审查出的大量的问题处理和解决的时间。或者更明确地说把年检要解决的问题留到年检程序完成以外和以后了。年检机关的公务人员将如何适应这个问题呢?用一个实例说明：2001年度，笔者在某工商所主办年检工作，当时正值全国几起特大安全事故和火灾发生后，因为查办工商业登记人员的渎职罪而风声鹤唳、草木皆兵。各级年检对前置审批的审查把关都非常严格。有一煤矿企业来申报年检时已是3月15日。初步审查申报的材料时显见没有有效的《采矿许可证》，申请人言明正在积极办理并且出示了矿管站(代理发证机关受理申请)出具的受理证明。年检《办法》第八条规定企业申报年检必须提交的文件根据企业的实际就是不能提交。该条规定只是说明年检申报是要式法律行为，不可以想当然认其为受理年检的条件而拒绝受理，如不受理等于拒绝履行和放弃法律规定的对企业检查的义务和权利，如迟延受理无疑于设陷于民，诱其超过3月15日逾期报检遭受处罚，系典型的滥用职权的恶行。笔者认为必须受理，因为受理年检的必要和对象正是企业不符合登记条件的现在事实状态。年检受理后当即签发书面通知，揭示限期提交《采矿许可证》，但截至年检期限届满之日，该企业未能提交。其余的问题令笔者进退维谷。显然采矿企业未经采矿许可依法不得从事生产活动，亦不得核准登记。但原登记时企业提交的是地或较大的市级矿管站签发的许可证，这在当时是有效的法律文件，就是说核准登记的营业执照是合法有效的，非依法定程序不得撤销。笔者遍寻年检《办法》的规定，认为适用第十五条第一款第三项，"有其他严重违法、违规行为的"企业不予通过年检，和第二款的规定"登记机关对不予通过年检的企业依法吊销营业执照"。在《年检报告书》审查意见栏内签注了"不予通过年检"理由和结论。但最后登记机关核准该意见时发生争议，疑虑不决：首先是对于企业未提交符合规定的年检材料情况下笔者受理其年检质疑，认为不予受理是最好的解决方法。显然主张受理年检的条件性。其次，该企业的《采矿许可证》失效，一是效期已满，二是发证机关的主体和行政等级改变不能在年检期限内办证，该事实的发生企业无过错。核准机关一旦作出不予通过年检的决定就难免程序和实体之间的矛盾，不予通过年检的核准意见是年检机关的最终实体处理决定。它标志着年检程序已经结束。但实际上它还衍生了一个吊销营业执照的实体法律决定。须知这一决定是注定没有证明力、确定力、执行力的。因为吊销营业执照的实行程序和实现结果一定依赖于法律规定，决不是《办法》这一规章有权作决的。通过对实务精细的观察分析，笔者发现在年检核准人员疑虑不决的潜意识背后有立法矛盾存在。在本案中，设若作出不予通过年检的最终结论，则依照《办法》第十五条第二款吊销营业执照并不一定实现。上文所述，企业未能提交《采矿许可证》行为事实中企业无过错，按违法行为的构成要件已有缺项之一，何况即使构成违法或违规行为，是否达到"严重"的程度，足以"不予通过年检""吊销营业执照"仍然存在不确定的事实因素，定论尚早。一种可能性是当我们继年检后"依法"吊销营业执照时，企业已经获得采矿许可证。此时此地"依法"中所依之法当然指具体的法律行政法规--《中华人民共和国公司登记管理条例》第六十八条和《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三十条第三款。吊销执照的假定条件或称行为模式分别是"不按规定接受年度检验"和"不按规定报送年检书，办理年检的"。显然"不予通过年检"依法吊销营业执照的企业按年检《办法》第十五条，其吊销营业执照处罚的行为模式并非不按规定参加年检，而是按规定参检后审查出的事实状态，实质条件不符合原核准登记条件如注册资本限额。年检《办法》设立的与上位法里相同的处罚种类、幅度相对应的法条规定的行为模式却不同，它却另有所指。照此"依照法律"和通过听证程序不可以吊销营业执照是必然的。而所依年检《办法》吊销营业执照的决定则最终是无效的。法理缺陷在于上位法追求年检的形式，已经立论于"按规定"参加、接受或报送年检的"按规定"三个字--登记机关为年检对象主观预设了规定性条件或必须具备某种形式。强调形式上的报检和绝对服从，忽略对年检对象的客观实际依法审查的过程，法条过分抽象原则。下位年检《办法》倒是涉及到年检审查结果，强调参检后的企业事实和实质条件，相对科学。但尽管如此，由于《办法》的规定依附于法律体系，《行政处罚法》第十二条第一款明确规定"国务院部、委员会制定的规章可以在法律、行政法规规定的给予行政处罚的行为、种类和幅度的范围内作出规定。"《办法》第十五条规定不予通过年检依法吊销营业执照设定处罚的行为，在上位法里找不到相应规定，公务人员办理实务时只能对"按规定"申报年检申请受理，如发现企业有严重违法行为需要撤销登记和吊销营业执照，只好不予受理其年检。然后一边发公告催检，一边以未按规定(条件)申报年检为由，坚持拒绝受理，最后吊销营业执照。似乎法条规定越简单化越能与低成本和高效率成正比。这真是匪夷所思，不可细究--通过这一案例可以清楚地洞悉，年检法律规范基本上是把受理年检条件化了，然后忽略了对年检审查问题的解决的时间期间和处理过程，即使在年检《办法》中涉及到了审查结果为"不予通过年检企业"应当作出"依法吊销营业执照"的实体规定，公务人员具体操作时往往因为漏洞，难以自圆。易于陷入极端化，简单化的困境。被动选择作出下列三种短期行政行为：一是若不符合年检审查条件不能通过年检，索性不予受理(未查先知的逻辑错误)。把"按规定"当作年检的门槛，(企业参检本身就是合格，既然合格还检什么?)没有给企业变更的缓冲时机，不合格就拒之门外彻底牺牲；二是受理年检并当然通过年检；三是为追求年检率只能勉强年检，因为受理就是审查，就是结论。受理、审查、作出年检结论只要受理人员三而一解决问题，就能适应年检法定期间并完成年检率指标。至于审查违法行为的处理，已然是年检程序以外的遗留问题了。只好"留待明朝再说了"。
　　如此短期行为，我们不难想见年检工作的实效如何?在肯定成绩的情况下，不排除相当的负面影响，本文所述三个问题有内在联系，详细论证，穷根溯源，可以对应考察年检三个阶段的工作成本和效率。第一，企业报检得不到受理这一阶段，有点象阿Q想革命赵四爷不让的味道。在法律上讲企业有人格权，它不是物，但我们可以打这样一个比方：假设汽车要年检，它的机器设备是好是坏你得检查才知道，如果它缺少零件或是某个部位出了故障，正是你检查的必要，发现危险并制止使用或修理排除。你不能给来检修的汽车规定一个完好的标准，然后申明是好汽车我才检，有毛病的我不检，古时候蔡恒公对扁鹊曾说："医之好治不病以为功"，那今天的年检你能说清楚你在干什么吗?所以笔者认为"按规定年检"的主体应当是年检机关，企业则应该"按实际"年检，实际情况千差万别，都要客观真实地展示给登记主管机关检验。接受检查的本身行为表示是企业有义务按登记主管机关的规定(其实是检查要求)提供材料，或履行到询的义务，是受检开始后的义务，并非参检前要具备的条件。为参检企业先设一道"规定的"门槛。其实以不作为方式根本否定年检法律制度设立的必要性。盲人摸象，岂不是阻碍工商业正常发展。第二阶段是看受理后的成本效率。年检率指标就像计划经济植根到我们行政管理神经中的恶反射弧，它使官员们一厢愿地为客观规律划一条自己看了舒服又放心的标准线。并用种种优越性手段促成全体力争(立正)向优(右)看齐，那么，有多少不合格的企业勉强通过年检才能完成年检率的任务指标。笔者无从统计，数量想必惊人。想想如今还有人抱住大炼钢铁的方法死活不放，偏头痛!第三个阶段看年检程序完成后的成本和效率如何。使人想起外科医生截断钉子，一半还留在肌肉中的笑话。一方面，年检法定期间规定不合实际工作量需要，过于短促，另一方面，年检程序不完整。把年检审查后必须及时解决才有年检意义的大量问题排除在年检程序以外。许多与市场主体资格和行为有关的问题或者无暇审查，或者审查后当然搁置留作尾巴。三个问题交互作用，经过多年年检后，民法通则实行意见（司法解释）中所谓的"挂靠企业"、登记档册里的"空挂"或"悬留"企业、擅自改变重要登记事项的企业、产权不明资金不实的企业数量历年沉积，并没得到及时的彻底的清理。仍然存在着报表数据虚假、市场主体混乱、连带责任丛生、债务纠纷剧增、行政管理高耗低效现象。影响经济流转速率和行政管理社会效益。试想全国工商行政管理机关每年约有三分之一的人员，用大半年的时间从事企业年检工作，我们不能不警惕年检工作的成本和效率；我们不能不正视现实，对症下药，兴利除弊。 但愿本文能唤起对年检成本和效率的注意与研究。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○二年六月五日
作者：甘肃王晴 甘肃省张掖市甘州区消费者协会法律顾问 邮编：734000 信箱：315@gzxx315.com 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　



福建省龙岩市人民政府


关于印发龙岩市区公共租赁住房管理暂行办法的通知

龙政综〔2012〕177号



新罗区人民政府，市直各单位，中央、省、市属企事业单位：

　　《龙岩市区公共租赁住房管理暂行办法》已经市政府常务会议审议通过，现印发给你们，希认真贯彻实施。

　　

　　龙岩市人民政府

　　　　　　　　　　　　　　 二○一二年四月十七日

　　

　　

龙岩市区公共租赁住房管理暂行办法

　　

第一章 总 则

　　

　　第一条　 为完善龙岩市区住房保障体系，规范公共租赁住房管理，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、《福建省人民政府关于进一步加快公共租赁住房建设的意见》（闽政〔2011〕18号）、《福建省人民政府关于保障性安居工程建设和管理的意见》（闽政〔2011〕88号）、《龙岩市人民政府关于印发龙岩市区保障性住房管理暂行规定的通知》（龙政综〔2010〕414号）等文件精神，结合龙岩市区实际，制定本办法。

　　第二条　 本办法适用于龙岩市区行政区域内公共租赁住房规划、建设、分配、使用、管理及监督。

　　第三条　 本办法所称公共租赁住房，是指由政府主导投资、建设和管理，或由政府提供政策支持、其他各类主体投资建设、纳入政府统一管理，限定套型面积和租金标准，主要面向龙岩市区中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在市区稳定就业的外来务工人员供应的保障性住房。

　　第四条　市建设局负责公共租赁住房的行政管理工作，发改（物价）、监察、财政、规划、国土、民政、公安、人事、劳动保障、税务、工商、工会、公积金、开发区、银监等有关部门和新罗区人民政府按职责分工，各司其职，负责公共租赁住房的有关管理与监督工作。

　　第五条　市房改办具体负责公共租赁住房的相关工作，会同新罗区人民政府和各有关单位组织龙岩市区公共租赁住房申请对象的审核、建库、配租工作。市保障性住房管理服务中心负责政府投资的公共租赁住房运营和管理工作。

　　

第二章 规划建设

　　

　　第六条　公共租赁住房建设规划和年度计划由市建设局会同市发改、财政、规划、国土等部门，结合龙岩市区经济社会发展规划、土地利用总体规划和城乡规划、产业政策、人口政策以及公共租赁住房需求情况编制，报市政府批准后实施。

　　第七条　公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，予以重点保障。

　　政府投资的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。采取其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用。

　　第八条 公共租赁住房建设项目选址要充分考虑居民就业和生活要求，尽量安排在交通较便捷、生活配套设施较完善的区域。集中成片建设的公共租赁住房应结合城市产业布局，可以选择在城市周边地区，城市基础设施同步完善，公共服务延伸覆盖。

　　第九条　新建公共租赁住房分为住宅类、宿舍类公共租赁住房，建设项目设计应执行国家相关规范标准及福建省住房和城乡建设厅印发的《福建省公共租赁住房建设导则》。公共租赁住房主要满足基本居住需求，公共租赁住房应一次装修，符合安全卫生标准和节能环保要求，确保工程质量安全。

　　住宅类公共租赁住房主要面向城镇中等偏下收入家庭，宿舍类公共租赁住房主要面向开发区、工业园区的外来务工人员以及新就业职工。

　　

第三章 房源筹集

　　

　　第十条 公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。

　　第十一条 公共租赁住房由政府主导建设，鼓励各类企业和其他机构投资建设和运营公共租赁住房。

　　（一）公共租赁住房可以单独选址建设，也可以在普通商品住房开发项目中配建，在中心城市规划区范围内统筹安排。年度出让的新增商品住宅使用存量建设用地，按照住宅建筑面积一定比例配建公共租赁住房。各项目配建的公共租赁住房的套数、面积、套型结构、建设标准和设施条件以及租赁对象、自行运营管理或无偿收回办法等作为土地供应的前置条件，应在土地有偿出让使用合同予以明确。

　　　 （二）外来务工人员集中的开发区和工业园区，市、区人民政府应当按照集约用地的原则，统筹规划，引导各类投资主体建设公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出租。开发区和工业园区（不包括具体工业项目用地）的生活设施用地应安排不低于30%的比例用于公共租赁住房等保障性住房建设。

　　（三）住房困难职工较多的单位，在符合土地利用总体规划、城乡规划的前提下，经市政府批准，可以利用自用土地、自筹资金建设公共租赁住房，所建住房纳入当地政府公共租赁住房管理后，优先向本单位符合条件的职工出租，多余房源由政府统筹安排，权属不变。

　　

第四章 资金管理和政策支持

　　

　　第十二条　公共租赁住房建设资金的来源渠道：

　　（一）中央及省安排的专项补助资金；

　　（二）市、区财政年度预算安排的公共租赁住房建设资金；

　　（三）按实际缴库的国有土地使用权出让收入不低于3%比例计提资金；

　　（四）住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障统筹资金；

　　（五）公共租赁住房及配套设施出租、出售回收的资金；

　　（六）中央代发的地方政府债券资金；

　　（七）政府融资平台公司发行的企业债券或中期票据；

　　（八）各类企业、单位投资或参与建设公共租赁住房的资金；

　　（九）银行、非银行金融机构向政府融资平台公司发放的贷款；

　　（十）社会捐赠筹集的资金。

　　第十三条　公共租赁住房建设资金、出租收入实行专户管理，专款专用，不得挪作他用。

　　第十四条　新建公共租赁住房可以在符合规划条件下，按照一定比例在底层配建商业店铺，用于出租出售。出租出售收入用于弥补公共租赁住房建设和运营成本。采用划拨供地的公共租赁住房，其配建的商业店铺按市场价公开出售，出售时其分摊的相应面积的土地使用权按出让方式依法确权给购买者。

　　第十五条　符合住房公积金提取有关规定的，承租人可以申请提取住房公积金用于支付租赁租金。

　　第十六条 公共租赁住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

　　第十七条　列入当年公共租赁住房建设的项目，由市、区两级政府予以贷款贴息补助。

　　第十八条　公共租赁住房建设和运营的税收优惠，按《财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88号）规定执行。

　　

第五章 供应对象

　　第十九条　公共租赁住房供应对象和条件

　　（一）中等偏下收入家庭：申请人须年满18周岁，取得新罗区城镇户籍满1年且家庭年收入低于统计部门公布的上一年度城镇居民人均可支配收入的3倍（含3倍）以上至5倍以内。

　　（二）新就业人员：新毕业在龙岩市区用人单位参加工作不满5年，且与用人单位签订劳动（聘用）合同满2年的大专以上院校毕业生。

　　（三）外来务工人员：在龙岩市区有稳定职业，并在龙岩市区用人单位工作满2年以上，并续签劳动合同的外来务工人员。

　　（四）低收入住房困难家庭：符合龙岩市区经济适用住房申购条件和廉租住房保障条件的轮候家庭。

　　（五）龙岩市委、市政府有关人才文件规定的引进人才。

　　（六）在市区工作或生活且具有新罗区城镇户籍的市级以上劳模及省级以上五一劳动奖章获得者、全国英模、平时荣立二等功战时荣立三等功以上的复转军人。

　　第（二）、（三）、（五）款对象不受户籍、收入条件限制；第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）款对象在龙岩市区范围内无自有房产；第（二）、（三）款对象还必须已在当地连续缴纳养老保险2年以上，且在申请时缴存状态仍然正常。

　　　　第二十条 申请人及共同申请的家庭成员具有下列情形之一的，不得申请公共租赁住房：

　　（一）申请之日前五年内在市区有房产转让行为的；

　　（二）已享受过房改和保障性住房政策的；

　　（三）申请之日时拥有机动车辆（不含二、三轮摩托车）的；

　　（四）上级文件和市政府规定的其他情形。

　　第二十一条　申请人在龙岩中心城市直系亲属有两套（含两套）以上住房，且申请人及直系亲属合计人均住房建筑面积超过30平方米的，不得申请公共租赁住房。

　　

第六章 准入管理

　　

　　第二十二条 每个申请家庭原则上以户主作为申请人，其他家庭成员作为共同申请人。共同申请人应当共同生活，并且相互之间具有法定赡养、抚养或者扶养关系，包括申请人及配偶、子女、父母等。

　　第二十三条　中等偏下收入家庭在申请租赁公共租赁住房时，应当向户籍所在地街道办事处或乡镇人民政府（以下简称受理机关）提出，并初审公示。申请时应提交以下材料：

　　（一）《龙岩市区公共租赁住房申请审批表》；

　　（二）身份证、户口簿和和婚姻状况证明；

　　（三）工作单位或居（村）委会出具的工作收入证明和养老保险缴纳证明；

　　（四）住房情况证明；

　　（五）应签署同意审核机关调查核实其家庭住房和资产等情况的授权书；

　　（六）其他证明材料。

　　第二十四条 受理机关收到申请人的申请材料后，应当及时作出是否受理的决定，并向申请人出具书面凭证。申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当及时告知申请人需要补正的全部资料。

　　第二十五条 受理机关应当会同相关部门，通过申请人户口所在地和实际居住地的社区、街道、乡镇，采用查档取证、入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对其家庭人口、住房状况和收入状况进行走访核查，申请家庭及有关单位、组织或个人应当如实反映有关情况。

　　经初审不符合申请条件的，受理机关应当书面告知申请人，说明理由；经初审符合申请条件的，由受理机关在公共场所进行公示，公示期限为7日。经公示符合条件后，统一报送市房改办，由市房改办转市建设局、市民政局提请相关部门核查有关信息后，经复核认定符合规定条件的，在《闽西日报》或龙岩建设信息网上公示，公示期限为7天。

　　第二十六条　　经公示无异议或者异议不成立的，市房改办予以登记，并书面通知申请人，进入配租（或轮候）环节。

　　第二十七条　不具备新罗区城镇户籍的新就业人员、外来务工人员的公共租赁住房申请，由本人所在单位统一报名申请，并经单位主管部门审核后向市房改办提出，公民个人不得提交申请。申请单位向市房改办提出书面申请时，应提交以下材料：

　　（一）《龙岩市区新就业、外来务工人员公共租赁住房申请审批表》、《龙岩市区新就业、外来务工人员公共租赁住房申请汇总表》以及对入住人员的组合租赁安置方案；

　　（二）身份证、户口簿、婚姻状况证明、学历证明、劳动合同、养老保险缴纳证明等；

　　（三）住房情况证明；

　　（四）申请单位营业执照等；

　　（五）其他需要提供的相关材料。

　　第二十八条 市房改办在收到申请单位的申请材料后，应当及时作出是否受理的决定，并向申请单位出具书面凭证。申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应书面告知申请单位需要补正的全部资料。

　　第二十九条 市房改办应对申请材料进行审核、备案。经审核不符合条件的，市房改办应当书面告知申请单位并说明理由；经审核符合条件的，进入配租（或轮候）环节。

　　

第七章 分配管理

　　

　　第三十条　公共租赁住房分配面积与申请人的家庭人数相对应，2人以下（含）选择建筑面积40平方米以下住房，3人家庭选择建筑面积50平方米以下住房，4人以上（含）家庭选择建筑面积60平方米左右住房。

　　第三十一条　市房改办对经审批获准申请政府统一建设的公共租赁住房资格的申请人，按申请的时间段和相对应的户型面积摇号分配，并向摇号入围的申请人发放《公共租赁住房配租通知书》。对本批次未能安排配租住房的申请人，在下批次可供房源中按照已确定的轮候顺序依次安排。

　　第三十二条　遵循分步解决、困难优先的原则，分批次或分年度确定公共租赁住房供应范围和具体申请条件，或确定优先轮候配租公共租赁住房的对象。

　　第三十三条　第十九条第四、五、六款对象和符合申购限价商品住房条件的优秀务工人员，在可供房源允许条件下，可优先轮候配租公共租赁住房。

　　第三十四条　领取《公共租赁住房配租通知书》的申请人应在规定时限内选房，并办理租赁手续。未在规定时限内选房或不签订租赁合同的，将视为自动弃权。本次入围资格作废，但可重新申请。累计两次放弃配租权利的，在3年内依法不得再次提出住房保障申请。

　　

第八章 租赁管理

　　

　　第三十五条 公共租赁住房租金标准制定和调整应当以保证公共租赁住房正常运营和维修管理为原则，综合考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力，按照不同地段或不同区域、不同房屋类别等因素合理确定。公共租赁住房租金标准由物价部门会同财政、住房保障部门研究确定，并实行动态管理。

　　第三十六条 已租赁公共租赁住房的家庭，符合廉租住房保障条件的，按廉租住房租金标准交纳租金；不符合廉租住房保障条件的，应按公共租赁住房租金标准交纳租金。

　　第三十七条　公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同。《龙岩市区公共租赁住房租赁合同》为格式合同（租赁企业、单位投资建设的公共租赁住房，产权单位可做适当补充），初次租赁合同期限为3年。

　　　 承租人享有按合同约定租赁期限使用公共租赁住房的权利。承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得擅自对房屋进行装修。因使用不当造成房屋或附属设施损坏的，应负责维修或赔偿。

　　第三十八条　承租人应当按时交纳政府规定的公共租赁住房租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、电视、物业服务等费用。

　　第三十九条　公共租赁住房小区物业管理，由所在住宅小区选聘的专业物业服务企业承担；物业服务费按所在住宅小区物业服务收费标准由承租户交纳。

　　

第九章 退出管理

　　

　　第四十条　承租人租赁合同期满，应退出公共租赁住房。需要续租的，应在合同期满3个月前重新申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同。

　　第四十一条　承租人通过购买、获赠、继承等方式在龙岩市区获得其他住房的，或在租赁期内超过政府规定收入标准的，依照规定应当退出公共租赁住房。

　　承租人不在龙岩市区单位工作和不在市区缴纳养老保险的，应当退出承租的公共租赁住房。

　　第四十二条　公共租赁住房承租人和购买人有下列行为之一的，解除租赁合同，收回公共租赁住房，并将其行为记入个人信用档案，5年内依法不得申请申请享受住房保障政策：

　　（一）采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房的；　

　　（二）转租、出借公共租赁住房的；

　　（三）改变公共租赁住房结构或使用性质的；

　　（四）承租人无正当理由连续空置3个月以上的；　

　　（五）承租人无正当理由拖欠租金3个月以上的；　

　　（六）在公共租赁住房中从事违法活动的；

　　（七）违反租赁合同约定的。

　　第四十三条　承租人接到腾退通知被收回所租赁房屋时，确有特殊困难的，给予三个月的过渡期限；拒不腾退的，自合同约定到期之日（或腾退通知规定的日期）起开始按市场租金标准计租，并在适当范围内公告通报，必要时住房保障机构可通过司法途径强制其退出。

　　

第十章 监督管理

　　

　　第四十四条　住房保障机构应当建立公共租赁住房档案，详细记载规划、计划、建设和住房使用，承租人和购房人的申请、审核、轮候、配租以及违法违约情况等有关信息。

　　第四十五条 住房保障机构应当组织对承租公共租赁住房人员履行合同约定的情况进行监督检查，房源单位和用人单位及个人予以配合，如实提供资料；在监督检查中，住房保障机构有权采取以下措施：

　　（一）2名以上工作人员可持工作证明，在至少1名成年家庭成员在场的情况下，进入公共租赁住房检查使用情况；

　　（二）对违法违规行为予以制止并责令改正。

　　第四十六条　承租公共租赁住房的人员所在单位应积极协同住房保障机构和房源运营管理机构做好日常管理工作，承租人工作单位发生变动的，所在单位应及时告知运营管理机构。

　　第四十七条　承租人隐瞒或伪造住房、收入等情况，骗取公共租赁住房的，或有关单位为申请人出具虚假证明材料的，由有关部门对承租人和直接出具虚假证明材料的主管人员及直接责任人依法追究责任。

　　第四十八条　房地产中介机构为承租公共租赁住房的住户接受委托代理转让、出租或者转租的，由相关部门对房地产中介机构依法处理。

　　第四十九条　公共租赁住房的规划、计划、建设、分配、使用和管理工作接受社会的监督。有关部门接到对违法违纪行为进行检举和控告的，应当依照各自职责及时核实并作出处理。

　　第五十条　有关行政管理部门的工作人员在公共租赁住房规划、计划、建设、分配、使用和管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的，依法追究责任。

　　

第十一章 附　 则

　　

　　第五十一条　本办法由市建设局负责解释。

　　第五十二条 　本办法自发文之日起施行。