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当前房屋买卖毁约现象增多的原因及对策/周洪林

时间:2024-07-08 01:36:47 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8793
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自去年以来,法院受理的房屋买卖合同毁约案件呈明显增多之势,该类纠纷一定程度上扰乱了当地二手房交易秩序,针对这种情况,笔者结合我院近年来案件审理的情况谈谈当前房屋买卖毁约纠纷案件的特点、原因分析及对策。

  一、房屋买卖毁约的特点

  1、炒房引发的毁约。炒房者为了获取房屋转让的巨额差价,而在短时间内将房产出售给他人,双方往往由于房款未付清等原因而未及时办理房屋过户手续。在房产大幅增值后,出卖方在利益的诱惑下背信毁约,不接受买受人支付的房屋余款或不协助办理房屋过户手续,由此产生纠纷。

  2、拆迁房买卖引发的毁约。农村土地被征用后,部分被安置户获得了两套以上的拆迁房,在其将多余的房屋出售的过程中,因此类房屋无法在交易时立刻办理过户手续,在房价上涨后,出卖人往往以其配偶或子女的名义以侵害共有权为由主张买卖合同无效,产生单方毁约行为,侵害买受人权益。

  3、一房两卖引发的毁约。某些动机不纯者就一套房屋与两位购房者签订房屋买卖合同,后选择出价较高的一方与其办理房产过户手续,对出价较低的一方背信毁约。另一种类似的情形是,出卖人在房屋尚未办理过户手续时,以该房屋向银行进行抵押贷款,造成买受人因房屋进行了抵押登记而无法办理过户手续。房屋共有人称房屋买卖合同未经其同意,以无权处分为由要求确认房屋买卖合同无效。该房屋通常为夫妻共同财产或家庭共有财产。

  4、房屋承租人以卖房人转让房屋前未通知其行使优先购买权为由,要求确认房屋买卖合同无效。此种情形下,卖房人通常会与第三人串通并伪造存在租赁关系的相关证据。

  5、卖房人以未告知房屋抵押权人转让房屋为由,要求确认房屋买卖合同无效。

  二、房屋买卖毁约的原因

  1、制度存在漏洞。房管部门对房屋所有权证的共有人记载并不作硬性要求,而在实际生活中,人们也通常将共有房屋只登记于其中一人名下。中介机构急于赚取佣金,也怠于规范操作,对房源信息既不作核实,也不对买房人作善意提醒。上述制度的漏洞为毁约提供了可趁之机。

  2、买房人缺乏保护意识。由于购房心切,加之法律知识缺乏,买房人购房前,对房产证和合同内容以外的重要信息根本不作了解。

  3、毁约收益高、成本低。买房人在毁约前会咨询律师,盘算得失,即使只有百分之五十一的可能,也会选择提起诉讼,毕竟由此支付的诉讼费用、代理费用或者违约代价要远远小于胜诉获得的房屋涨价收益。

  三、对策建议

  1、增强法律意识,保护自我权益。购房者在进行房屋买卖时,要审慎确定双方权利义务,尤其对违约责任要明确约定。对拆迁房、预售商品房等无法在交易时马上办理过户手续的房屋,应注意审查房屋的共有人状况,如有成年共有人,应要求其在房屋买卖合同上签字;对能够及时办理过户手续的房屋,应在支付房款的同时办理房屋产权过户手续,避免出卖人事后毁约。

  2、加强法制宣传,树立诚信意识。利用报纸、网络等大众媒体,加大对房屋买卖毁约行为法律后果的宣传力度,使意图毁约者明确毁约行为应承担的法律责任。倡导诚实信用交易原则,建立诚信为本、依法履约行为规范体系。

  3、加大监管力度,严惩违法行为。相关职能部门应加强对房产交易的监管,完善房产备案登记制度,增强房产销售市场信息的透明度,对影响市场交易秩序的行为严肃惩处。另外,法院应加强与相关部门的沟通,对在案件审理中发现的问题及时向有关单位反映,促使其及时整改。

  4、买房人自身须提高警惕。购买二手房时,要调查了解房屋的产权状况,如是否存在共有人,是否已经设有抵押或租赁,签订买卖合同时,要对违约责任作出明确约定,规定违约方应赔偿因违约给对方造成的直接损失和间接损失,另外还可以适当提高违约金。务必要求其他共有人一同签字。


作者单位:江苏省丰县人民法院

关于商品和收费实行明码标价制度的规定

国家物价局


关于商品和收费实行明码标价制度的规定

(1990年2月1日国家物价局令第1号发布)

第一条 为了加强价格管理,维护市场价格正常秩序,鼓励正当竞争,便于监督检查,保护消费者合法利益,根据《中华人民共和国价格管理条例》和有关规定,制定本规定。
第二条 凡中华人民共和国境内的所有企业、有收费的国家机关、事业单位、其他组织、个体工商户,在市场收购、销售商品或收取服务费用的,都必须实行明码标价制度。
第三条 商品的明码标价,应按国家定价、国家指导价、市场调节价三种价格形式分别采用红、蓝、绿三色价格标签。尚不具备条件的地区,经省、自治区、直辖市物价部门同意,可暂用一色标签。服务收费项目应设收费项目价目表。价格标签、价目表一律使用阿拉伯数码标明人民币金额。经批准收取外汇券的企业、事业单位,其价格标签和价目表用外汇券标价。
第四条 实行明码标价制度的单位和个体工商户,必须做到价签价目齐全、标价准确、字迹清晰、一货一签,摆放醒目。价格变动,应及时更换。
商品标价签统一由当地物价检查机构监制。
第五条 产地批发企业(含批发销售产品的生产企业)销售商品的销货发票或调拨单,除填写实际批发价格外,必须注明该商品当地的出厂价格或收购价格。销地批发企业销售商品的销货发票或调拨单,除填写实际批发价格外,必须注明该商品进货地的批发价格或出厂价格。
第六条 零售商业(含信托商店和展销会)和个体工商户的商品价格标签,应包括品名、货号、规格、等级、计量单位、零售价格等主要内容;有条件的地区还可标明批发(进货)价格或批零(进销)差率。企业的价格标签由物价员签章。削价处理商品,必须以公开方式表示,以区别于正常商品价格。
由于行业特点需要增减价格标签内容或实行不同的标价方式,以及某些特殊商品(如艺术珍品、古董等)不宜标价的,均须经当地物价部门核准。
第七条 旅店(含宾馆、饭店、招待所等)、饮食店、理发店、浴室、交通运输单位(含出租汽车及非机动车)、邮电营业单位、医疗单位、影剧院及其他娱乐场所、旅游点、公园、体育比赛场所、修理及服务单位、印刷厂、存车场点,以及其他有偿服务单位或场所,均需在其经营场所的醒目位置公布其收费项目明细价目表。价目表应包括收费项目名称、等级或规格、服务项目、计量单位、收费标准等主要内容。物价部门应根据各行业特点核定价目表内容和标价方式。
第八条 进入生产资料交易市场的商品,除应标明其品名、规格、计量单位和销售价格以外,对国家规定有最高限价的商品,交易市场应在醒目位置公布最高限价。
第九条 收购农副产品和废旧物资的单位和个体工商户,必须在收购点公布收购价目表,标明产品名称、规格、等级、计量单位和收购价格。
第十条 农副产品批发市场的产品,应实行明码标价。必要时市场管理部门可在市场醒目位置公布主要产品的批发价目表。
第十一条 农贸市场按规定允许上市的农副产品由买卖双方议价成交;有固定摊位的,也应实行明码标价。市场管理部门应及时公布国家对某些产品规定的临时最高销售限价;必要时可在市场醒目位置公布主要产品的参考价目表。
第十二条 有下列行为之一的,属于价格违法行为:
(一)不按规定执行明码标价的;
(二)不如实标明国家规定的价格或收费标准(含国家定价、国家指导价、最高销售限价和最低收购限价)的;
(三)生产企业、批发企业违反第五条规定不在销货发票或调拨单上注明出厂价格、收购价格或批发价格的。
第十三条 对有第十二条所列行为之一的单位和个体工商户,由物价检查机构依据《国家物价局关于价格违法行为的处罚规定》给予处罚:
(一)对部分商品或收费项目未实行明码标价的,按应标价商品品种或收费项目计算,每缺一种或一项,处以三元以下的罚款;对其中商品单价在二十元及其以上的,以及应标价的经营品种或收费项目在十种及其以下的,每缺一种或一项,处以二十元以下的罚款。但每次罚款总额不超过三百元;
(二)对明码标价内容不符合规定要求的,每错一种或一项,处以一元以下的罚款;对其中商品单价在二十元及其以上的,以及应标价的经营品种或收费项目在十种及其以下的,每错一种或一项,处以五元以下的罚款。但每次罚款不得超过一百元;
(三)对全部商品或收费项目未实行明码标价的,处以五百元以下的罚款;对生产资料交易市场不公布最高限价的,处以一千元以下的罚款;
(四)对生产企业、批发企业违反第五条规定不在销货发票或调拨单上注明出厂价格、收购价格或批发价格的,按销货发票或调拨单计算,每缺一张处以一百元以下罚款,但每次罚款总额不超过一千元;
(五)对不实行明码标价的单位,还可分别对直接责任人和主管人员处以五十元以下的罚款。
对上述行为中确属初犯、情节轻微、且经检查后主动改正的,可减免罚款。
上述各项所称“以下的罚款”均含本数。
第十四条 对由于标价高于国家规定的销售价格、收费标准和标价高于或低于国家规定的收购价格而获取的非法所得,由物价检查机构予以核实没收,除应退还消费者或农民外,余额收缴财政,并按《国家物价局关于价格违法行为的处罚规定》另处以罚款。
第十五条 对在执行明码标价制度中成绩突出的单位和个体工商户,物价检查机构应予表扬或奖励。
第十六条 本规定由国家物价局负责解释。
第十七条 本规定自一九九0年三月一日起施行。
各省、自治区、直辖市物价部门可根据本规定制定具体实施办法报本级人民政府批准发布。


广西壮族自治区违反劳动保护法规经济处罚办法(修正)

广西壮族自治区人民政府


广西壮族自治区违反劳动保护法规经济处罚办法(修正)
广西壮族自治区人民政府


1990年10月18日广西壮族自治区人民政府第11号令发布 根据1997年12月22日发布的广西壮族自治区政府第16号令《广西壮族自治区人民政府关于清理政府规章的决定》进行修正


第一条 为促使企(事)业单位积极改善劳动条件,保障劳动者在生产过程中的安全、健康,根据国家有关劳动保护法规和《广西壮族自治区劳动保护条例》的规定,特制定本办法。
第二条 本办法适用于在我区境内从事生产经营活动的企(事)业单位。
在我区境内的中外合资、中外合作、外资企业适用本办法,但法律另有规定的除外。
第三条 违反劳动保护法规的企(事)业单位和责任者,由劳动行政部门给予经济处罚。
第四条 对有下列行为的企(事)业单位,分别按下列规定予以经济处罚: (一)新建、改建、扩建和技术改造工程项目,劳动保护设施没有与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的,对责任单位处以工程项目总投资的0·5%以内的罚款,同时责令其限期补充劳动保护设
施项目; (二)有重大事故隐患,收到劳动保护监察机构的《劳动保护监察指令书》后,又逾期不采取有效措施的,罚款五千至二万元; (三)劳动场所的生产性粉尘和有毒有害物质的浓度(强度)超过国家标准,收到《劳动保护监察指令书》后逾期不改的,罚款一千至一万元; (
四)发生伤亡事故,每重伤或急性中毒一人罚款五百至一千元;每死亡一人罚款二千至五千元; (五)未建立安全生产规章制度、对职工不进行三级安全技术教育和培训或特种作业人员无证操作的,罚款五百至二千元; (六)生产、使用、引进不符合安全要求设备的,除令其停止生产
、使用、引进外,并处以设备原值1%的罚款; (七)不按规定正确使用劳动保护设施、器具和个人防护用品的,罚款五百至二千元; (八)不按国家规定安排、使用劳动保护措施经费的,罚款五千至一万元; (九)转嫁尘毒危害的,罚款五千至五万元; (十)其他违反国家有关
劳动保护法规和《广西壮族自治区劳动保护条例》有关规定的,罚款五百至二千元。
第五条 给予企(事)业单位罚款的同时,应对直接责任者和有关领导人根据情节轻重,处以本人月工资额(没有固定工资的,按平均月收入)的百分之五至二十的罚款,并扣发当月奖金。
第六条 经济处罚的具体罚额,由劳动行政部门依据事故性质、预防难度和责任大小决定。因不可抗拒的原因而造成的事故免于处罚。
第七条 对有下列情况之一的,按第四条第(四)项规定的经济处罚标准加倍处罚。 (一)由于领导违章指挥造成死亡、重伤和急性中毒事故的;(二)发生死亡、重伤和急性中毒事故后,由于没有采取有效措施,以至在一个年度内重复发生同类事故的; (三)发生重伤、死亡、
急性中毒事故和患职业病后,隐瞒或谎报的; (四)接到《劳动保护监察指令书》后逾期不改,以至造成死亡、重伤、急性中毒等严重后果的。
第八条 因第四条第(一)、(二)、(三)项的行为被罚款后,仍逾期不解决的,每超过一个月,按第一次罚款额的百分之二十予以再罚,直到解决为止。
第九条 受罚单位接到劳动行政部门的罚款通知后,必须在十五天内向指定银行如数缴付罚款,个人罚款由企(事)业单位从被罚款者本人的工资中扣除,向指定银行缴付。逾期不缴的,由银行每天增收千分之一的滞纳金。
第十条 对单位和个人的罚款,全部上缴同级地方财政。各级财政部门对劳动行政部门开展劳动保护监察工作所需经费,应予以保证。
第十一条 一次罚款五千元以下的(含五千元),由县劳动行政部门决定执行;一次罚款五千元以上至一万五千元以下的(含一万五千元),由地、市劳动行政部门决定执行;一次死亡三人以上(含三人)事故的罚款和一次罚款超过一万五千元的,由自治区劳动行政部门决定执行。上
级劳动行政部门可根据情况委托下级劳动行政部门执行。
第十二条 对受经济制裁的责任者,需同时给予行政处分的,由事故调查组提出意见,经劳动行政部门提请有关部门按有关规定处理。触犯刑律的,提请司法机关依法惩处。
第十三条 对经济处罚不服的,可在收到罚款决定书之日起十五日内向上一级劳动行政部门申请复议,也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议、不提起诉讼、又不执行的,由作出处罚决定的劳动行政部门申请人民法院强制执行。
第十四条 本办法由自治区劳动厅负责解释。
第十五条 本办法自发布之日起施行。一九八五年八月二十八日颁布的《广西壮族自治区违反劳动保护法规经济处罚暂行办法》同时废止。


经1997年12月22日广西壮族自治区人民政府第9次常务会议通过


根据《中华人民共和国行政处罚法》(以下简称行政处罚法)第六十四条第二款规定,自治区人民政府组织有关部门对1996年3月17日行政处罚法公布前自治区人民政府(含省人民政府、省人民委员会)制定的136件政府规章进行了全面清理。经清理,自治区人民政府决定修
改政府规章32件,废止政府规章42件,保留政府规章62件。
为此,对《广西壮族自治区违反劳动保护法规经济处罚办法》(1990年自治区人民政府令第11号)进行修改:
第三条、第六条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条中的“劳动保护监督机构”修改为“劳动行政部门”。
本决定自1998年1月1日起施行。


1990年10月18日