浙江省住房和城乡建设厅


关于印发《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》的通知

浙建房市〔2010〕20号


各市、县（市、区）建委（建设局）、房地产管理局（处）：

　　为加强物业项目服务退出管理,规范物业服务企业退出行为, 维护当事人的合法权益，保持物业管理活动的正常秩序，引导物业服务行业健康有序发展，根据《浙江省物业管理条例》和国家有关法律、法规的规定，在调查研究和广泛征求意见的基础上，我厅制定了《浙江省物业项目服务退出管理办法(试行)》，现印发给你们，请认真组织物业服务企业、房地产开发企业、业主委员会等单位以及相关部门进行学习和贯彻实施。实施中如遇问题请及时反馈我厅房地产市场监管处。

　　附件：《浙江省物业项目服务退出管理办法(试行)》

浙江省住房和城乡建设厅
二〇一〇年三月九日



浙江省物业项目服务退出管理办法
（试行）

第一条 为加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，维护当事人的合法权益，保持物业管理活动的正常秩序，根据《浙江省物业管理条例》和国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内因物业服务合同期满终止，或者依据法律规定和物业服务合同约定提前解除合同，物业服务企业退出物业项目服务管理活动，适用本办法。
第三条 退出物业项目服务管理应当本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。
第四条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业项目服务退出的指导、监督和管理。
县级以上人民政府房产行政主管部门(以下简称“物业主管部门”)负责本行政区域内物业项目服务退出的指导、监督和管理。
第五条 业主大会和业主委员会应当从保持物业项目服务管理的稳定性和长远利益出发，不得随意更换物业服务企业，要保证业主的正常生活秩序。
物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出物业项目服务管理程序和相应职责，解决好项目管理遗留问题，做好新老物业服务管理的衔接工作，保持项目服务管理的连续性。
　　开发建设单位应当尊重购房人的合法权益，兑现售房承诺，妥善解决项目建设遗留问题，为物业项目管理的顺利开展提供保障。
第六条 前期物业服务合同期满终止，业主大会和业主委员会尚未成立，物业服务企业退出项目服务管理的，适用下列程序：
（一）建设单位或物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在前期物业服务合同届满60日前，向对方提出不再续约的意见。建设单位应当按照《浙江省物业管理条例》及前期物业管理招标投标有关规定，并征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业，按不低于原物业服务合同约定的服务标准执行。
（二）物业服务企业应当将不再续约原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案，并填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》。
（三）建设单位应当在新选聘的物业服务企业（以下统称“新受托物业服务企业”）确定后10日内，将新受托物业服务企业及相关情况书面函告业主，并抄报物业所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。
（四）建设单位未及时履行选聘物业服务企业责任的，原物业服务企业应当及时向所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)书面报告。物业主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会督促建设单位及时选聘物业服务企业。
第七条 前期物业服务合同期满终止且业主大会、业主委员会已成立，或物业服务合同期满终止，物业服务企业退出项目服务管理的，适用下列程序：
（一）业主大会或物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在前期物业服务合同或物业服务合同期限届满60日前，向对方提出不再续约的意见。业主大会应当按照《浙江省物业管理条例》和《管理规约》等有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。
（二）物业服务企业应当将未续约原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案，并填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》。
（三）业主委员会按照规定的程序和要求重新选聘物业服务企业后的10日内，应当在本物业管理区域内公告，并报物业所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。
（四）业主大会未及时履行选聘物业服务企业责任，也未决定实施自治管理的，原物业服务企业应当及时向所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)书面报告。物业主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会督促业主大会及时选聘物业服务企业。
第八条 物业服务合同当事人提前解除合同，物业服务企业退出项目服务管理的，应依情形分别适用下列程序：
（一）前期物业服务期间，合同当事人一方要求提前解除物业服务合同的，应于拟解除合同前90日书面告知对方，并征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
建设单位应当按照《浙江省物业管理条例》及前期物业招标投标有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。同时,建设单位、物业服务企业和物业主管部门应分别履行本办法第六条（二）至（四）项相关规定。
（二）物业服务期间，经业主委员会或者20％以上业主提议要求提前解除合同的，应于拟解除物业服务合同前90日组织召开业主大会。在召开业主大会15日前，将会议通知及解聘物业服务企业事项等书面材料送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。经征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主大会做出解聘物业服务企业决定的，业主委员会应当在业主大会作出决定后３日内书面通知物业服务企业，但管理规约、业主大会议事规则或合同另有约定的从其约定。
业主大会应当按照《浙江省物业管理条例》和本物业项目《管理规约》等有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。业主委员会应当将提前解除合同的原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。同时，物业服务企业应填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》。
未经业主大会依法通过提前解聘物业服务企业的，业主委员会及其成员不得擅自作出解聘物业服务企业的决定。
（三）物业服务期间，物业服务企业要求提前解除物业服务合同的，应当在拟解除物业服务合同90日前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就相关事项进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。
物业服务企业应当将解约原因、退出时间以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案，并填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》，书面告知社区居民委员会。业主委员会应当启动选聘物业服务企业的程序。
（四）当事人一方对提前解除物业服务合同行为有争议的，双方应依据物业服务合同的约定协商解决。如协商不成，可申请物业项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门调解，也可以直接向人民法院起诉或按合同约定申请仲裁。
第九条 物业服务企业应当在前期物业服务合同或物业服务合同期满终止或解除之日前继续按照合同的约定提供物业服务，积极协助建设单位或业主大会做好物业项目管理相关工作。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同期满终止或解除退出之日。
　　第十条 在前期物业服务合同或物业服务合同期满终止或解除之日前，物业服务企业应当根据业主的意见将预收的物业服务费等相关费用的结余款项退还给业主或转交给下一任物业服务企业；原欠缴的物业服务费，业主应当按照物业服务合同的约定，及时补缴。
第十一条 原物业服务企业应当按照《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》的规定，在物业项目管理移交前30日，与物业服务合同委托方、新受托物业服务企业办理物业项目交接验收手续，移交物业的共用部位、共用设施设备及相关场地、物业服务用房等，并提供该管理办法第九条、第十条规定的资料。
第十二条 新受托物业服务企业接管物业时，应当按照《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》的规定与物业服务合同委托方、原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备和物业服务用房等进行查验。
查验时应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字。对查验中发现的问题，应详细记录，双方应当以书面形式明确有关问题的解决办法。
经查验符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，原物业服务企业与物业服务合同委托方及其新受托物业服务企业签订《物业服务管理交接验收协议》。
第十三条 物业服务合同的权利义务终止后，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接手续。原物业服务企业拒不退出物业管理区域的，业主可拒付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费；新受托物业服务企业和物业服务合同委托方应通过司法途径要求原物业服务企业退出物业服务区域、办理交接手续。　　　　
第十四条 物业服务合同期满终止，业主大会未依法及时选聘新的物业服务企业且未作出自治管理决定的，应当按照下列程序做好衔接工作：
　　（一）在物业服务合同期满终止前30日，业主大会未明确续聘或未选聘新的物业服务企业，且未作出自治管理决定时，原物业服务企业应当向物业项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)报告。
（二）物业主管部门接到物业服务企业报告后7个日内，应当会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会到物业项目所在地听取业主、业主委员会和物业服务企业的意见，并就继续做好物业服务进行沟通协调工作。
（三）物业主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)，积极协助业主大会依法选聘新的物业服务企业，并主动提供相关信息，协助其做好选聘物业服务企业工作，指导业主大会与新选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》。
　　（四）对拒不选聘新的物业服务企业的，物业主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)将有关情况书面报送物业项目所在地县（市、区）人民政府。根据《浙江省物业管理条例》等有关规定，及时制定管理预案，并组织社区居委会、环卫、园林、供电、供水等部门做好共用设备设施运行、垃圾清扫、绿化维护等基本服务。所发生的费用由业主交纳，业主委员会负责收取。
第十五条 物业服务企业不履行合同约定、不按规定程序退出及未按规定办理物业项目退出备案的，应记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布，并按《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第164号)等有关的规定，可给予降低企业资质等级或取消企业资质。
第十六条 因物业规模较小导致物业服务企业退出项目服务管理的，所在地县（市、区）物业主管部门应从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合。
第十七条 各设区的市、县物业主管部门可依据本办法结合当地实际，制定具体实施细则。
第十八条 本办法自发布之日起施行。


上海市人大常委会


上海市人民代表大会常务委员会关于修改《上海市公园管理条例》的决定


（2003年10月10日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第七次会议通过 2003年10月10日上海市人民代表大会常务委员会公告第25号公布）



上海市第十二届人民代表大会常务委员会第七次会议审议了市人民政府提出的《上海市公园管理条例修正案（草案）》，决定对《上海市公园管理条例》作如下修改：

一、第五条第一款第四项修改为：“（四）负责市属公园的建设、养护和管理。”

第二款第一项修改为：“（一）编制所属公园的总体规划。”

二、第十条第一款款首修改为：“公园建设项目的设计方案应当符合下列条件”。

第二款修改为：“公园建设单位应当在施工前将建设项目设计方案报绿化管理部门备案，建设项目设计方案发生变更的，应当重新向原备案部门备案。”

删去第三款。

三、第十一条第一款中的“应当按批准的设计进行施工”修改为“应当按备案的设计进行施工”。

四、将第二十二条第一款、第二款合并为一款，修改为：“公园应当每天开放，因特殊情况需要停闭的，须经市绿化管理部门批准。”

五、删去第二十四条中的“越权或者违法的审批，其审批文件无效”。

删去第二十四条第一项。

第四项修改为：“（三）擅自改变公园设计或者未按备案的设计进行施工的。”

六、第三十二条修改为：“当事人对有关行政管理部门的具体行政行为不服的，可以按照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

“当事人在法定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行的，作出具体行政行为的部门可以申请人民法院强制执行。”

本决定自公布之日起施行。《上海市公园管理条例》根据本决定作相应的修正，重新公布。



附：上海市公园管理条例（2003年修正本）

（1994年7月22日上海市第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 根据1997年5月27日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议《关于修改〈上海市公园管理条例〉的决定》第一次修正 根据2003年10月10日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第七次会议《关于修改〈上海市公园管理条例〉的决定》第二次修正）

第一章 总则

第一条 为了加强本市公园建设和管理，保护和改善生态环境，美化城市，增进人民身心健康，根据国家有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本条例。

第二条 本条例所称的公园是公益性的城市基础设施，是改善区域性生态环境的公共绿地，是供公众游览、休憩、观赏的场所。

第三条 本条例适用于本市范围内已建成和在建的综合性公园、专类公园、历史文化名园以及规划确定的公园建设用地。

第四条 市人民政府园林管理部门（以下简称市园林管理部门）是本市公园行政主管部门，负责本条例的实施。

区、县人民政府园林管理部门（以下简称区、县园林管理部门）是本辖区内区、县属公园行政主管部门，业务上受市园林管理部门领导。

市或者区、县人民政府有关管理部门应当按照各自的职责，协同市或者区、县园林管理部门实施本条例。

第五条 市园林管理部门主要职责：

（一）编制本市公园的发展规划、建设计划，审批新建公园的总体规划和建成公园的调整规划；

（二）制定公园管理规范、技术标准、操作规程；

（三）制定有关公园的科技进步和人才培养目标；

（四）负责市属公园的建设、养护和管理；

（五）负责有关法律、法规的贯彻实施。

区、县园林管理部门主要职责：

（一）编制所属公园的总体规划；

（二）负责所属公园的建设、养护和管理；

（三）负责有关法律、法规的贯彻实施。

第六条 公园管理机构主要职责：

（一）依法实施公园的规划建设，加强财产管理，保证设备设施完好，提高园林艺术水平，创造优美环境；

（二）实行优质服务，维护公园秩序，保障游客安全；

（三）开展符合社会主义精神文明的科学普及教育和文化娱乐活动；

（四）受市或者区、县园林管理部门委托，处理游客违反本条例行为。

第七条 市或者区、县人民政府应当将公园建设纳入国民经济和社会发展计划，并单列专项经费保证公园的养护和管理。

市或者区、县人民政府可以通过接受捐赠、资助和社会集资等渠道筹集公园建设、养护、管理经费。

第八条 公园应当得到全社会的保护。对违反本条例的行为，公民有举报和控告的权利。

对在本市公园的规划、建设、保护和管理中成绩显著的单位和个人，由市或者区、县园林管理部门给予表彰和奖励。

第二章 规划和建设

第九条 本市公园发展规划和建设计划根据城市绿地系统规划以及合理布局的原则进行编制，经市人民政府批准后实施。

新建公园的总体规划根据本市公园发展规划和建设计划编制，其各项用地比例应当符合国家的有关规定。

第十条 公园建设项目的设计方案应当符合下列条件：

（一）符合批准的公园的总体规划；

（二）符合国家有关规定、技术标准和规范要求；

（三）承担设计的单位必须具有相应的资格。

公园建设单位应当在施工前将建设项目设计方案报绿化管理部门备案，建设项目设计方案发生变更的，应当重新向原备案部门备案。

第十一条 公园建设项目的施工，由具备相应资格的施工单位承担。建设单位和施工单位应当按备案的设计进行施工，不得任意改变。

公园建设项目竣工后，由市或者区、县园林管理部门和有关部门验收合格方可交付使用。

第三章 保护和管理

第十二条 本市公园发展规划确定的公园建设用地，任何单位和个人不得擅自改变或者侵占。城市规划确需改变公园建设用地性质的，市城市规划管理部门应当征得市园林管理部门同意后，报市人民政府批准，并就近补偿相应的规划公园建设用地。

第十三条 任何单位和个人不得侵占、出租公园用地，不得以合作、合资或者其他方式，将公园用地改作他用。

各类建设项目不得穿越或者使用公园用地。

市政工程、公用设施、高压供电走廊等建设项目因特殊需要穿越或者使用公园用地的，应当征得市园林管理部门同意后，报市人民政府批准，并就近补偿不少于占用面积的土地和补偿经济损失。

已建成的公园绿化用地的比例未达到国家有关规定的，应当逐步调整达到。

第十四条 市园林管理部门应当对本市公园实行分类分级管理，并会同市有关部门对重点园林给予重点保护和管理。

第十五条 公园的植物、动物、园林设施管理应当做到：

（一）按照园林植物栽植和养护的技术规程，加强养护和管理，提高园林艺术水平；

（二）加强对观赏动物的饲养、保护、繁育和研究，扩大珍稀、濒危动物种群，依法做好动物的引进、交换、调配工作；

（三）保持建筑、游乐、服务等设施完好，标牌齐全完整；

（四）依法对古树名木、文物古迹、优秀近代建筑实行重点保护。

第十六条 公园的环境管理应当做到：

（一）保持环境整洁，环境卫生设施完好；

（二）保持水体清洁，符合观赏标准；

（三）保持安静，噪声不得超过环境保护部门规定的标准；

（四）不得焚烧树枝树叶、垃圾或者其他杂物；

（五）不得设置影响公园景观的广告。

任何单位和个人不得向公园排放烟尘或者有毒有害气体；不得向公园水体倾倒杂物、垃圾或者排放不符合排放标准的污水。

市或者区、县城市规划管理部门应当对公园周围的建设项目加以控制，使其与公园景观相协调。

第十七条 公园的安全管理应当做到：

（一）健全安全管理制度，加强水上活动、动物展出、游乐设施、节假日游园活动等管理，落实措施，保障游客安全；

（二）设备、设施的操作人员应当持证上岗；

（三）除老、幼、病、残者专用的非机动车外，其他车辆未经许可不得进入公园。

第十八条 公园门票、游乐设施、展览以及其他活动、有关服务设施的收费标准和审批程序，按物价管理部门的规定执行。

第十九条 设置游乐设施项目不得有损公园绿化及环境质量，并须符合下列要求：

（一）设置在规划确定的区域内；

（二）与公园景观相协调；

（三）技术、安全指标达到国家的有关规定。

游乐设施项目竣工后，须经技术监督管理部门验收的，应当验收合格方可使用，并定期维修保养。

第二十条 商业服务设施设置应当服从公园规划布局，与公园功能、规模、景观相协调，并经市或者区、县园林管理部门批准。

因公园建设需要搬迁或者撤销公园内商业服务设施的，有关单位和个人应当服从。

第二十一条 公园内举办展览以及其他活动，应当符合公园的性质功能，坚持健康、文明的原则，不得有损公园绿化和环境质量。

举办全国性的展览以及其他活动，由市园林管理部门批准；举办局部性的展览以及其他活动，由市或者区、县园林管理部门批准。举办对本市有重大影响的展览以及其他活动，由市人民政府批准。

第二十二条 公园应当每天开放，因特殊情况需要停闭的，须经市绿化管理部门批准。

第二十三条 游客应当文明游园，爱护公园绿化，保护公园设施，维护公园秩序，遵守游园守则。

游客游园禁止以下行为：

（一）损毁公园花草树木及设施、设备；

（二）携带枪支弹药、易燃易爆物品及其他危险品；

（三）伤害公园动物；

（四）设置经营或者擅自营火、烧烤、宿营；

（五）法律、法规禁止的其他行为。

第四章 法律责任

第二十四条 有下列行为之一的，由市或者区、县园林管理部门责令其停止设计、施工或者使用，限期改正；造成损失的，应当赔偿；对直接责任人员处以赔偿费百分之一至百分之五的罚款：

（一）公园建设项目设计方案不符合公园的总体规划或者不符合国家有关规定、技术标准和规范要求的；

（二）未按资格等级承担设计、施工任务的；

（三）擅自改变公园设计或者未按备案的设计进行施工的；

（四）公园建设项目竣工后，未按规定进行验收的。

第二十五条 有下列行为之一的，由市园林管理部门责令其限期改正，恢复原状；造成公园用地损失的，应当赔偿，并处以绿地建设费用四至五倍的罚款；对直接责任人员处以罚款数额百分之一至百分之五的罚款：

（一）擅自改变公园规划建设用地性质的；

（二）侵占、出租公园用地或者以合作、合资以及其他方式，将公园用地改作他用的；

（三）公园内部用地比例未按国家有关规定执行的；

（四）各类建设项目擅自穿越或者使用公园用地的。

第二十六条 有下列行为之一的，由市或者区、县园林管理部门责令其停止侵害；造成损失的，应当赔偿，并按环境保护和环境卫生有关规定给予处罚：

（一）向公园水体排放不符合排放标准的污水或者向公园水体内倾倒杂物、垃圾的；

（二）向公园排放烟尘、有毒有害气体或者在公园内焚烧树枝树叶、垃圾及其他杂物的；

（三）公园内的噪声超过环境保护部门规定标准的；

（四）设置广告影响公园景观的。

第二十七条 因公园管理责任造成游客伤害的，应当赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十八条 有下列行为之一的，由市或者区、县园林管理部门责令其停止活动，限期改正，没收违法所得；造成公园用地损失的，应当赔偿，并处以绿地建设费用四至五倍的罚款；对直接责任人员处以罚款数额百分之一至百分之五的罚款：

（一）擅自制定公园门票、展览以及其他活动票价的；

（二）公园游乐设施技术指标未达到国家有关规定或者擅自在公园内设置游乐设施的；

（三）擅自在公园内设置商业服务设施的；

（四）擅自在公园内举办各种展览以及其他活动的；

（五）举办展览以及其他活动，有损于公园绿化、环境质量的。

第二十九条 违反本条例第二十三条第一款规定的，由市或者区、县园林管理部门给予教育制止，责令其改正；造成损失的，应当赔偿。

违反本条例第二十三条第二款禁止行为之一的，由市或者区、县园林管理部门责令其改正；造成损失的，应当赔偿，并可处赔偿费一至二倍的罚款；违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安部门给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十条 市或者区、县园林管理部门对违反本条例的行为给予处罚的，应当向当事人出具行政处罚决定书。

市或者区、县园林管理部门对违反本条例的行为处以罚没款的，罚没款按规定上缴国库。

公园用地的赔偿费应当上缴市或者区、县园林管理部门，用于公园绿化建设。

第三十一条 市或者区、县园林管理部门、公园管理机构及其工作人员违反本条例，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其上级管理部门或者所在单位给予行政处分；造成损失的，依法予以赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条 当事人对有关行政管理部门的具体行政行为不服的，可以按照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人在法定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行的，作出具体行政行为的部门可以申请人民法院强制执行。

第五章 附则

第三十三条 本条例实施的应用问题由市园林管理部门负责解释。

第三十四条 绿化赔偿费和罚款标准由市园林管理部门制定，报市人民政府批准后执行。

第三十五条 本条例自1994年10月1日起施行。